DROIT IMMOBILIER

Il est rare que le loyer fixé d’un commun accord entre les parties demeurent inchangé pendant toute la durée du bail. La loi du 6 juillet 1989 applicable aux baux d’habitation autorise le bailleur a procédé à une révision du bail mais encadre cette faculté de révision. Pour que la révision du loyer puisse s’opérer, la loi exige une stipulation conventionnelle de révision. La variation du loyer pendant le cours du bail suppose une clause du contrat ou un avenant. À défaut, le loyer convenu au départ restera le même pendant toute la durée du bail. Il convient de distinguer la révision de l'indexation, même si les deux ont pour finalité commune de permettre une variation du loyer. La clause d'indexation, encore appelée "clause d'échelle mobile" est celle par laquelle le bailleur entend faire augmenter le loyer dans une proportion correspondant à la hausse du coût de la vie. L'intérêt d'une clause d'indexation est de prévoir une variation automatique du loyer, qui prendra effet de plein droit à la période définie par le contrat. Les clauses qui tendent à faire varier le loyer sans faire référence à l’indexation sont des clauses de révision. Il existe une grande liberté contractuelle sur les clauses de révision mais la rédaction de ces clauses ne doit pas pour autant être ambigue. Nous verrons les modalités de la révision et la jurisprudence applicable à certaines situations

La restitution des clés constitue une étape importante lorsque le bail prend fin et que le locataire quitte les lieux. Elle symbolise la restitution de la jouissance de la chose louée. Elle doit avoir lieu à l'expiration du bail c'est-à-dire à la date pour laquelle le locataire a donné congé ou a reçu congé de son bailleur, en respectant les préavis généralement prévus par la loi. Cependant, cette remise peut susciter des conflits entre le bailleur et le locataire car il arrive en pratique que les clés ne soient pas restituées dans les délais précités, soit parce qu'elles sont rendues de manière tardive, soit parce qu'elles le sont de manière anticipée ou lorsque les clés ont été perdues.. La remise des clés doit être faite selon des modalités matérielles et temporelles strictes qui sont prévues par la loi. La restitution des locaux doit se faire au propriétaire ou à son mandataire, une agence immobilière le plus souvent. Les clés étant portables et non quérables, leur remise n'est efficace que lorsqu'elle est réalisée de manière intégrale et en temps utiles, en mains propres auprès du bailleur ou, sous certaines conditions, auprès de son mandataire. Un important contentieux s'est devéloppé sur la remise des clés car le bailleur pourra continuer à réclamer des loyers s'il estime que la libération des lieux n'est pas effective.

Lorsque le locataire reçoit un congé sans offre de renouvellement et sans paiement de l'indemnité d'éviction, il est d'une haute importance d'introduire une action judiciaire à l'encontre du bailleur dans un délai de deux ans à compter de la date de délivrance du congé. A défaut d'une action dans le délai, le locataire sera sévèrement sanctionné puisqu'il sera prescrit et ne pourra plus agir contre son bailleur. Il convient de rappeler que toutes les actions fondées sur les dispositions du droit des baux commerciaux se prescrivent par deux ans(article L 145-60 du code du commerce.

La force obligatoire des avants contrats n’étant pas expressément affirmée par le Code Civil, la jurisprudence a progressivement précisé leur régime. Lors de la signature d’une promesse unilatérale de vente, le promettant confère au bénéficiaire de la promesse le droit d’acquérir le bien à condition qu’il lève l’option dans les délais fixés dans la promesse. Dans un certains nombres de cas, le promettant peut refuser de signer l’acte authentique et ce alors même que le bénéficiaire a levé l’option dans les délais. (Cass. Civ. III, 11 mai 2011, pourvoi n° 10-12.875) La jurisprudence refuse dans ce cas au bénéficiaire de la promesse d’obtenir l’exécution forcée de la vente et ne lui accorde que des dommages et intérêts. Mais lorsque le promettant décède, ses héritiers peuvent-il renoncer à vendre le bien au bénéficiaire de la promesse et refusaient l’exécution forcée ? C’est à cette question que la Cour de Cassation a répondu dans un arrêt en date du 8 septembre 2010 en estimant que « le promettant avait définitivement consenti à vendre et que l'option pouvait être valablement levée, , après son décès, contre ses héritiers tenus de la dette contractée par leur auteur, sans qu'il y eût lieu d'obtenir l'autorisation du juge des tutelles ». Par cette solution, les héritiers du promettant se voient contraindre de vendre le bien en vertu d’une obligation de donner.

L’obligation de paiement des loyers constitue un des devoirs principaux incombant au locataire, quelle que soit la nature de son bail. Cependant, la procédure d’expulsion, engagée sur autorisation judiciaire, vise à assurer certaines garanties au profit du locataire. La question s’est posée à propos d’une société ayant acquis une deuxième société suite à l’ouverture d’une procédure collective (CE 22 octobre 2010 n° 328721, SCI RG Coche) le bailleur pouvait -il rechercher la responsabilite de l'Etat qui refusait d'accorder son coucours pour expulser le cessionnaire d'un fonds de commerce?

De nombreux acquéreurs souhaitent obtenir la nullité de la vente du bien immobilier qu'ils ont acheté et entendent obtenir la restitution des fonds versés. Pour cela, il sera nécessaire d'obtenir un titre exécutoire. Cette note résume succintement les effets de l'annulation d 'une vente. L’annulation d’une vente aura, quelque soit sa cause, des effets rétroactifs. Ceci signifie que chacune des parties doit procéder aux restitutions nécessaires pour que chacune se retrouve dans la même situation que celle avant la conclusion du contrat. Ces conséquences rétroactives ne sont pas toujours aisées à identifier. La Cour d’Appel d’Angers s’est notamment prononcée sur cette question, à propos des dégradations et des aménagements licites (CA Angers 9 mars 2010 n° 06-150, 1e ch. A, Vetillard c/ Augu).

Le droit de copropriété compte certaines particularités dont il ne faut pas sous-estimer la portée. Il convient notamment de souligner l’équilibre à assurer entre les droits des propriétaires sur les parties privatives, et celles sur les parties communes, des droits qui doivent être évalués dans le contexte d’une copropriété. Ce point important a été mis en lumière par un arrêt de la Cour de Cassation en date du 9 juin 2010 (Cass. 3e civ. 9 juin 2010 n° 09-14.206 (n° 716 FS-PB), Gouteyron c/ Sté Daniele).

La volonté des parties à un contrat a force de loi en vertu de l’article 1134 du Code Civil. Ainsi, la rencontre des volontés qui constitue le fondement du contrat lie les parties et doit être de nouveau constatée pour que le contrat soit modifié. Ce principe phare que devrait respecter tout contrat, quelque soit son objet particulier, constitue notamment une limite importante à l’efficacité d’une renonciation unilatérale à une condition suspensive d’obtention de prêt. Dans la plupart des promesses de ventes, les parties et le plus souvent l'acquéreur ,fixent des conditions suspensives afin de permettre la réitération de la vente. L'attention des parties doit être attirée sur ces conditions et notamment sur le délai de réalisation de ces conditions. L'acquéreur peut également renoncer à se prévaloir de cette condition suspensive, mais peut -il le faire en dehors du délai prévu par le contrat? La Cour de Cassation s’est prononcée précisément sur cette question par une décision récente (Cass. 3e civ. 28 avril 2011 n° 10-15.630 (n° 446 FS-D), Ricaud c/ Sté Spécifique.

Pour pouvoir reprendre le logement loué, le bailleur doit normalement recourir à la procédure d’expulsion. Cependant, depuis la loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010, un article 14-1 a été inséré dans la loi du 6 juillet 1989 et qui dispose que « lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement ». Il existe désormais un droit de résiliation unilatérale du bail au profit du bailleur qui permet de contourner la procédure d’expulsion et d’en éviter les délais, notamment celui de deux mois à partir de la délivrance d’un commandement de quitter prévu à l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991.

La loi dite SRU, en date du 13 décembre 2000, a modifié l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1719 du code civil, en mettant à la charge du bailleur l’obligation de délivrer un logement décent. Il ne s’agit pas uniquement des baux d’habitation, mais également les baux à usage mixte qui sont concernés (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 4 mai 2010). Le critère retenu est la destination du local : si ce dernier constitue l’habitation principale du locataire, alors l’obligation existe de plein droit, sans besoin de stipulations particulières en ce sens. L’acception par le locataire du logement en l'état ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance. Cette obligation s’inscrit dans une évolution générale favorable au locataire. Outre les lois du 6 juillet 1989 et du 31 mai 1990, on peut relever que le Conseil Constitutionnel a consacré, dans une décision du 19 janvier 1995, le droit à un logement décent en tant que objectif à valeur constitutionnelle. Il convient d’examiner la teneur de ce droit au logement décent (I) et les conséquences de sa violation (II)