DROIT IMMOBILIER

La troisième chambre civile de la Cour de Cassation a considéré, dans un arrêt du 24 septembre 2014, que le bail à construction confère un droit réel immobilier et que la clause limitant la liberté de céder du preneur était nulle. En l'espèce, une société donnait à bail un volume dépendant d'un ensemble immobilier. Le preneur initial avait cédé ses droits à une nouvelle société. Cette société avait elle-même procédé à une cession.

La loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR a modifié la loi du 6 juillet 1989, tendant améliorer les rapports locatifs, sur les baux en cours et le congédiement. La loi ALUR est entrée en vigueur le 27 mars 2014. L'article 14 de la loi du 24 mars 2014 a précisé la date à laquelle la loi était applicable pour les congés des baux en cours. Le régime antérieur posé par la loi du 6 juillet 1989 s'oppose au nouveau régime mis en place par la loi du 24 mars 2014.

Le bailleur doit informer le locataire sur certains éléments tel que la performance énergétique du bien loué, sur la pollution du sol et sur les risques technologiques et naturels. La Cour d'Appel de Pau a rendu un jugement dans lequel elle a estimé que le bailleur n'est pas responsable du coût du chauffage supérieur à l'évaluation du diagnostic de performance énergitique (CA de Pau, 2e ch., 31 janv 2013).

La Cour d'Appel de Nancy a rendu le 26 mars 2015 un arrêt dans lequel elle a jugé qu'il appartenait au bailleur, se prévalant de l'existence d'un contrat de bail, d'apporter la preuve d'une contrepartie financière à la mise à disposition de l'immeuble.

La Cour d'Appel d'Aix-en-Provence a rendu un arrêt le 7 avril 2015, concernant une concubine qui à la suite du départ brusque de son concubin a apporté la preuve qu'elle résidait avec le concubin depuis au moins un an avant la date de départ de celui-ci. Elle souhaitait obtenir le transfert du contrat d'habitation.

Il appartient au bailleur de prouver la violation de l'obligation de jouissance paisible par le locataire et à la justice d'apprécier la pertinence des griefs ainsi que l'actualité et la gravité du manquement reproché, la résiliation éventuellement prononcée devant lui être proportionnée (CA Versailles, 1re ch., 3 févr. 2015). Si le locataire est responsable des agissements des occupants de son chef, et notamment des membres de sa famille, ces agissements doivent être suffisamment circonstanciés et prouvés.

Qu'il s'agisse d'une location meublée ou non meublée, le bailleur ne peut donner congé que pour trois motifs bien précis et distincts les uns des autres : la reprise pour habiter, pour vendre ou pour motif légitime et sérieux. L'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 retient comme pouvant justifier le congé donné par le bailleur au locataire le "motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant".

Le fait de ne pas occuper personnellement les lieux loués et d'en délaisser la jouissance permanente, à titre gratuit ou onéreux, à une tierce personne est un motif de résiliation du bail. Pour les locations soumises à la loi 1er septembre 1948, le statut général du droit au maintien dans les lieux impose des restrictions tenant à l’occupant.

L'expulsion consiste dans la libération forcée d'un local des personnes et des meubles qui l'occupent. C'est la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, portant réforme des procédures civiles d'exécution, qui est venue réglementer dans son ensemble les mesures d'expulsion en précisant, dans ses articles 61 à 66, les conditions et la procédure à suivre en la matière.

L’article 1109 du Code civil dispose que : « Il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol. »