DROIT DE LA COPROPRIETE

Tous les copropriétaires doivent participer aux charges de fonctionnement, d’administration, d’entretien et de gestion de la copropriété. Dès lors, ils ont l’obligation de s’acquitter de ces charges de copropriété (art 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Néanmoins, de plus en plus souvent, certains copropriétaires refusent de payer les charges de la copropriété en s’opposant aux appels de fonds effectués par le syndicat. C’est dans ces conditions que le syndicat procède au recouvrement des charges. Dans le cadre de cette procédure, le syndicat se prévaut souvent du fait que les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires. En effet, en principe, le seul fait pour l'assemblée générale d'approuver les comptes présentés par le syndic rend exigibles les quotes-parts de charges. Il appartient toutefois au syndicat demandeur en paiement des charges de rapporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées conformément à l’article 1315 du Code civil. Toutefois, comme le rappelle la Cour d’Appel de Paris dans un arrêt du 12 octobre 2011 le fait que les comptes ont été approuvés par l’assemblée ne s’oppose pas à ce qu’un copropriétaire oppose au syndicat d’éventuelles erreurs dans la tenue de son compte individuel (CA Paris, pôle 4, 2e ch., 12 oct. 2011, Varin c/ Synd. représ. par Cabinet Varenne Champagne : JurisData n° 2011-02202). A cet égard, l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise que « l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ». Il convient de préciser que le copropriétaire peut contester ses charges tant leur montant que leur répartition.

La responsabilité du copropriétaire du fait de son locataire : Il est fréquent que les lots de copropriété fassent l’objet d’une location. Or, les preneurs sont également susceptibles de provoquer des troubles anormaux de voisinage ou d'autres dommages au détriment du syndicat ou de l'un de ses membres. En vertu de l’autonomie du contrat de location par rapport au régime de la copropriété le copropriétaire bailleur est, en principe, directement responsable des agissements dommageables imputables à son locataire. En effet, il doit veiller à ce que ce dernier, auquel il n'a pu, par le bail, transmettre plus de droits qu'il n'en possède lui-même pour la jouissance du lot, respecte aussi bien les obligations générales de voisinage que les prescriptions du règlement de copropriété. Il incombe donc au copropriétaire bailleur de sélectionner ses locataires en s'assurant que leurs activités sont compatibles avec la destination contractuelle des locaux prévue dans le règlement de copropriété (Cass. 3e civ., 3 mars 1999 : JCP G 1999 IV 1762). Dans cet article, il s’agira de préciser les cas dans lesquels le copropriétaire peut engager sa responsabilité du fait de son locataire puis dans un second temps de rappeler quelques règles concernant le régime de l’action en responsabilité.

La notion de destination de l'immeuble est primordiale en matière de copropriété. Elle justifie en effet les restrictions que peut imposer le règlement de copropriété aux droits des copropriétaires. La destination de l’immeuble est fixée par le règlement de copropriété. Ainsi l’immeuble peut-être « à usage d'habitation » ou « à usage mixte de commerce et d'habitation », ou encore « à usage de résidence pour personnes âgées ». La notion destination de l’immeuble ressort de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, selon lequel chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ». La destination de l'immeuble peut connaître une évolution dans le temps. Il est donc possible que certaines clauses relatives à cette destination, autorisant certaines pratiques par exemple, tombent en désuétude et ne soit plus appliquées. Les copropriétaires réunis en assemblée générale peuvent alors décider de supprimer cette clause, et faire modifier le règlement de copropriété en conséquence. Mais le changement de destination de l’immeuble peut-il être décidé à la majorité des copropriétaires ?

Les dettes relatives au paiement des charges communes d’une copropriété sont personnelles. Concernant le paiement des charges, les dettes sont personnelles, ce qui entraîne le fait qu’il n’existe aucune solidarité entre les copropriétaires pour leur paiement. En effet, ces charges sont attachées au droit de copropriété de chaque lot ; en conséquence, débiteurs de ces charges sont donc par définition les copropriétaires. Chacun d'eux doit y contribuer au prorata des tantièmes affectés à son lot par l'état de répartition des charges figurant au règlement de copropriété (nous avions vu, dans un précédent article, les différentes façons de contester la répartition des charges). Cela qui entraîne le fait qu’il n’existe aucune solidarité entre les copropriétaires pour leur paiement. Dans cet article, nous verrons d’abord que cette solidarité n’est pas due de droit, d’étudier la jurisprudence relative à l’indivision.

Avec le respect du règlement de copropriété, le paiement des charges de l’immeuble est l’obligation principale des copropriétaires. Il arrive cependant que l’un d’entre eux ne s’acquitte pas du paiement de sa quote-part de charges, causant un préjudice à la collectivité des copropriétaires. L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui vise le paiement des charges de copropriété, est d'ordre public en toutes ses dispositions. Ainsi, une clause exonérant certains copropriétaires du paiement des charges ou à imposer à un copropriétaire la charge d'un élément d'équipement ou d'un service qui ne présenterait pour lui aucune utilité est réputée non écrite (Loi du 10-7-1965 art. 43, al. 1). Tout copropriétaire devient donc débiteur à l'égard du syndicat de sa quote-part de charges dès l'instant où les comptes du syndic ont été approuvés par une décision de l'assemblée générale (Cass. 3e civ. 1-12-2010 n° 09-72.402). Dans cet article, nous étudierons la situation dans laquelle un copropriétaire ne paie pas ladite quote-part, et notamment les recours dont dispose la collectivité des copropriétaires.

Dans une copropriété, il arrive que l’un des copropriétaires souhaite remettre en cause les répartitions qu’il juge erronées de charges entre copropriétaires. Le copropriétaire s’estimant lésé peut donc être tenté d’agir en nullité de la répartition. Mais l'action en révision et l'action en nullité ont des champs d'application très différents, et les deux ne se confondent pas. L’action en révision vise à réparer la répartition erronée de charge, bien qu’elle ait été déterminée selon les critères énoncés par la loi. L’action en nullité, quant à elle, vise les répartitions établies en violation de la loi. Nous ferons donc la distinction entre les deux avant d’illustrer cette différence par un arrêt de la Cour de cassation.

La destination de l’immeuble est une notion permettant de définir les activités et usages que peut recevoir cet immeuble. Elle résulte des actes (l'immeuble est à usage d'habitation, de commerce, etc.), des caractères de l'immeuble (aspect, standing...), et de sa situation, éléments que doivent apprécier les tribunaux (Cass. 3e civ. 9-6-2010 n° 09-14.206). Elle est généralement fixée par une clause du règlement de copropriété. En effet, la détermination de la destination des parties privatives et communes et les conditions de leur jouissance relèvent du règlement de copropriété (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 8, al. 1). C'est cet donc bien dans cet acte, de nature contractuelle, que peuvent être contenues des restrictions aux droits des copropriétaires justifiées par la destination de l'immeuble (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 8, al. 3). La notion de destination de l'immeuble est centrale en matière de copropriété, les restrictions aux droits des copropriétaires doivent être justifiées par la destination de l’immeuble qui est « définie aux actes, par ses caractères ou sa situation » (Loi du 10-7-1965 art. 8). De même, aux termes de l’article 9 de cette même loi, « chaque propriétaire dispose des parties privatives de son lot [et] jouit librement des parties privatives et communes, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble ». Précisons que l'action tendant à faire cesser un usage irrégulier du lot peut être intentée par le syndicat ou un copropriétaire agissant individuellement, et qu’elle se prescrit par 10 ans (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 42). Il a ainsi été jugé, conformément à l’article 9 précité, qu’un copropriétaire peut librement réaliser un aménagement intérieur entre deux de ses lots (CA Versailles 29-10-1990). En revanche, il est donc impossible à un propriétaire de donner à bail son lot pour l’exercice d’une activité contraire à la destination de l’immeuble. L’activité exercée par un locataire en contrariété de la destination de l’immeuble doit cesser.

Lorsqu'il apparaît nécessaire de modifier le règlement de copropriété, notamment pour tenir compte des nouvelles conditions affectant la copropriété, l'assemblée générale procédera aux aménagements et aux transformations de la charte des copropriétaires. L'article 14, alinéa 3, de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 (JO 11 juill.) déclare que le syndicat « établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété ». Quant à l'article 26 b de la même loi, il précise que « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, les décisions concernant (...) la modification (...) du règlement de copropriété, dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ». La règle du vote à l’unanimité n’est pas toujours requise. L'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que le changement de destination de l'immeuble relève d'une décision à l'unanimité des copropriétaires. S’est posée la question de savoir si la suppression d’une clause du règlement de copropriété qui implique un changement destination de l’immeuble ou d’une partie des locaux nécessite un vote à l’unanimité.

Le syndic ne peut normalement entreprendre des travaux de réparation ou de réfection de parties communes de l'immeuble sans avoir obtenu au préalable l'autorisation de l'assemblée générale, compétente en la matière (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). De tels travaux entraînant le plus souvent des dépenses élevées pour la collectivité, il est logique que celle-ci soit en mesure d'en apprécier l'opportunité avant de permettre au syndic de les réaliser. D'un autre côté, des circonstances imprévues peuvent rendre indispensables et urgentes des réparations à l'immeuble, qu'il n'est pas possible de différer dans l'attente d'une décision de l'assemblée générale. C'est pourquoi, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 habilite le syndic, en cas d'urgence, à faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

Le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement est tenu de la garantie décennale du constructeur. Le régime des non-conformités et des désordres intermédiaires est complexe. En l’absence de désordres, le vendeur n’est responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires des non-conformités aux documents contractuels que si ceux-ci ont été rendus opposables au syndicat. Quant aux désordres intermédiaires (dont les désordres esthétiques), le syndicat doit, depuis un arrêt de la Cour de cassation du 4 juin 2009, prouver la faute du promoteur. Un arrêt en date du 8 septembre 2010 rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation permet de faire le point sur la responsabilité du vendeur d’un immeuble à construire à l’égard du syndicat des copropriétaires selon le type de désordres affectant les parties communes. Dans cet arrêt, la Cour de cassation a retenu la responsabilité du syndic dans le cadre de ses obligations d’information et de conseil vis-à-vis des copropriétaires quant aux mesures à prendre pour vérifier l’existence de non-conformités.