DROIT IMMOBILIER

En France, tout logement occupé par un locataire doit être décent. Un logement décent est un logement qui ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique et la santé des occupants et qui est doté des équipements habituels permettant d’y habiter normalement. Ces principes permettent d’évaluer la conformité d’un logement aux caractéristiques de décence. Il convient de rappeler que les caractéristiques de décence sont définies par deux textes de loi : l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par l’article 187 de la Loi Solidarité et Renouvellement Urbains du 13 décembre 2000 et le décret d’application n°2002-120 du 30 janvier 2002. Cette obligation de délivrance d'un logement décent lorsqu'il s'agit de l'habitation principale du preneur s'applique au bailleur de locaux à usage commercial et d'habitation. (3e Chambre Civile 14 octobre 2009, pourvoi n°08-10955 et 08-17750). Cet article a pour objet de rappeler les obligations du bailleur en la matière avant de voir les recours du locataire en cas de logement indécent.

Le droit de repentir est ouvert au propriétaire condamné à payer une indemnité d’éviction pour refus de renouvellement. Il peut alors se soustraire au paiement de cette indemnité en usant de son droit de repentir. Une telle décision est irrévocable, la notification de l’exercice de ce droit constitue à sa date un renouvellement du bail et non une simple offre. Cette notification devra contenir l’offre de nouvellement du bail et l’engagement de payer tous les frais de l’instance à moins que le propriétaire n’ai utilisé don droit durant l’instance. Le locataire peut refuser le renouvellement mais il perd alors tout droit à l’indemnité d’éviction. Cet article a pour objet de préciser le délai, la forme et les conséquences de ce droit de repentir.

Contrairement aux dispositions de l'article 1717 du Code Civil disposant que la sous-location est possible si le contrat ne l'interdit pas, la sous location est en principe prohibé par l’article L145-31 du Code de commerce pour les baux commerciaux. Mais elle peut être autorisée à certaines conditions. En pratique, les conditions légales ne sont pas toujours respectées de sorte que la question s’est posée de savoir si le propriétaire pouvait agir contre le sous locataire directement afin de l’expulser. Aussi, cet article a pour objet de rappeler les conditions à respecter pour que la sous location soit légale avant de voir les recours du propriétaire en cas de sous location irrégulière.

Les logements locatifs sociaux sont des logements proposés par les bailleurs sociaux, société d’HLM et société d’économie mixte qui s’adressent aux ménages à revenus modestes ne dépassant pas un certain plafond de revenu tenant compte de leur situation familiale. Les logements locatifs sociaux sont régis par le Code de la construction de l’habitation qui renvoie, pour partie, à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relatif aux baux d’habitation et à la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948. Toutefois, le régime des logements locatifs sociaux qui se veut plus protecteur du locataire conserve des aspects particuliers. Cet article a pour objectif de préciser certains aspects particuliers du régime des logements sociaux.

Le contrat de bail commercial offre un droit de renouvellement au preneur ; or il se peut qu’au terme du contrat, le bailleur refuse de le renouveler. En principe le bailleur doit alors payer au preneur une indemnité d’éviction, en compensation de son droit au renouvellement finalement refusé, sans que celui-ci ne puisse contester son éviction. En effet, aux termes de l'article L 145-14 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement. Le juge n’a aucun pouvoir pour forcer le bailleur à accepter le renouvellement (Cass. com. 2-7-1963). Le congé est donc un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui le délivre (Cass. 3e civ. 12-6-1996 n° 94-16.701). Ce qui signifie que le refus du bailleur de renouveler le bail sera toujours suivi d’effets, en revanche, il se peut donc qu’il doive, selon les cas, accorder une indemnité d’éviction au preneur (Cass. 3e civ. 1-2-1995). Il existe cependant deux cas où le bailleur n’a pas à payer cette indemnité. Le cas où l’immeuble est insalubre et qu’il ne peut plus être occupé en raison de son état (C. com. art. L 145-17, I-2°) ; ou bien si le refus de nouvellement a un motif grave et légitime. Notre étude se limitera à ce deuxième cas, soit dans le cadre d’un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime, et particulièrement au rôle de la mise en demeure délivrée, ou non, par le bailleur.

Dans le cadre d’une vente d’immeuble, il arrive que ce soit au moment de signer l’acte authentique que l’acheteur pointe des vices cachés, et refuse ainsi la signature. Aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est effectivement tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine. Cependant, il ne l’est pas lorsque les vices sont apparents et que l’acheteur a pu s’en convaincre lui-même (art. 1642). La jurisprudence en a déduit qu’il fallait distinguer entre l’acheteur non-professionnel et l’acheteur professionnel (qui est présumé connaître les vices). L’appréciation de l’existence d’un vice caché est soumise à l’appréciation des juges du fond. La jurisprudence est venue préciser la notion de vice caché.

Aux termes d’un bail commercial, il est d’usage pour le preneur de veiller en bon père de famille à l’entretien du local dans lequel il dispose d’un titre de jouissance. Néanmoins, il peut arriver que des dommages soient causés dans le local non du fait du preneur lui-même mais par d’autres. En matière de bail commercial, il s’agira bien souvent des clients. - Le locataire est-il donc responsables des dégradations causées par ses clients ?

En matière de bail d’habitation, la reprise pour habiter consiste pour le bailleur à donner congé au preneur en fin de bail lorsqu’il souhaite l’occuper lui-même (ou un membre de sa famille). Les conditions de reprise d'un logement loué sont strictement réglementées par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Notre article s'articulera essentiellement autour du congé pour reprise. Ce congé pour reprise donne lieu à un contentieux important, tant les situations et les conditions à remplir sont nombreuses. En effet le défaut d'occupation des lieux par le bénéficiaire de la reprise ouvre au profit du locataire une action fondée sur la responsabilité contractuelle du bailleur (Cass. 3e civ. 19-6-1991), ce dernier s'exposant à devoir payer des dommages-intérêts au locataire (Cass. 3e civ. 19-4-2000 n° 98-21.124).

Il est rare que le loyer fixé d’un commun accord entre les parties demeurent inchangé pendant toute la durée du bail. La loi du 6 juillet 1989 applicable aux baux d’habitation autorise le bailleur a procédé à une révision du bail mais encadre cette faculté de révision. Pour que la révision du loyer puisse s’opérer, la loi exige une stipulation conventionnelle de révision. La variation du loyer pendant le cours du bail suppose une clause du contrat ou un avenant. À défaut, le loyer convenu au départ restera le même pendant toute la durée du bail. Il convient de distinguer la révision de l'indexation, même si les deux ont pour finalité commune de permettre une variation du loyer. La clause d'indexation, encore appelée "clause d'échelle mobile" est celle par laquelle le bailleur entend faire augmenter le loyer dans une proportion correspondant à la hausse du coût de la vie. L'intérêt d'une clause d'indexation est de prévoir une variation automatique du loyer, qui prendra effet de plein droit à la période définie par le contrat. Les clauses qui tendent à faire varier le loyer sans faire référence à l’indexation sont des clauses de révision. Il existe une grande liberté contractuelle sur les clauses de révision mais la rédaction de ces clauses ne doit pas pour autant être ambigue. Nous verrons les modalités de la révision et la jurisprudence applicable à certaines situations

La restitution des clés constitue une étape importante lorsque le bail prend fin et que le locataire quitte les lieux. Elle symbolise la restitution de la jouissance de la chose louée. Elle doit avoir lieu à l'expiration du bail c'est-à-dire à la date pour laquelle le locataire a donné congé ou a reçu congé de son bailleur, en respectant les préavis généralement prévus par la loi. Cependant, cette remise peut susciter des conflits entre le bailleur et le locataire car il arrive en pratique que les clés ne soient pas restituées dans les délais précités, soit parce qu'elles sont rendues de manière tardive, soit parce qu'elles le sont de manière anticipée ou lorsque les clés ont été perdues.. La remise des clés doit être faite selon des modalités matérielles et temporelles strictes qui sont prévues par la loi. La restitution des locaux doit se faire au propriétaire ou à son mandataire, une agence immobilière le plus souvent. Les clés étant portables et non quérables, leur remise n'est efficace que lorsqu'elle est réalisée de manière intégrale et en temps utiles, en mains propres auprès du bailleur ou, sous certaines conditions, auprès de son mandataire. Un important contentieux s'est devéloppé sur la remise des clés car le bailleur pourra continuer à réclamer des loyers s'il estime que la libération des lieux n'est pas effective.