DROIT IMMOBILIER

Pour que le loyer puisse être révisé chaque année, il est indispensable qu’une clause de révision annuelle soit expressément stipulée dans le bail sinon le propriétaire-bailleur ne pourra appliquer une augmentation du loyer sans accord exprès du locataire.

D’après l’article L. 411-1 Code des procédures civiles d’exécution, « sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux ». De ce fait, en cas d’expulsion du locataire, le bailleur doit respecter une certaine procédure. Il faut souligner que que les époux étant co-locataires, la procédure tendant à obtenir l'expulsion d'un locataire d'un logement conjugal doit être engagée contre les deux époux.

L’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 interdit la cession et la sous-location. Elle interdit au locataire de se déposséder de la chose louée mais elle n’interdit pas la présence de tiers dans les lieux loués. Toutefois, le bailleur peut autoriser le locataire à céder ou à sous-louer en constituant un contrat de location en respectant certaines conditions. Ladite loi n’interdit pas le prêt du logement ou l’hébergement des tiers et des proches du locataire même s’il est possible qu’une clause du bail peut interdire le prêt.

Un bailleur peut, sous certaines conditions particulières mettre à la charge du locataire des travaux dans le cadre d’un bail à usage d’habitation. Cet article étudiera seulement la possibilité prévue à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (II) après avoir rappelé l'obligation du bailleur de délivrance (I).

Les professions libérales sont identifiables pour plusieurs critères, par exemple: -l'indépendance du professionnel -les prestations fournies ayant un caractère personnel -la relation directe avec la clientèle Ces critères sont présents dans la définition donnée par la loi du 22 mars 2012 n°2012-387 (article 29) L'INSEE la définit comme la profession « où l'activité intellectuelle joue le rôle principal et consistant en la pratique en toute indépendance d'un service ou d'un art ». L'Agence pour la création d'entreprises a également établi une liste.

Cet article a pour objet d'étudier les débats de qualification d'un bail signé avec un professionnel libéral, la qualification générale ayant déjà été traitée dans un précédent article.

Cet article aura pour objet d'étudier l'engagement de la responsabilité du syndic lors d'une faute en matière de travaux et de fournitures pour la maintenance de l'immeuble: sur l'appréciation de la nécessité d'effectuer des travaux (I) et sur la conclusions des contrats par le syndic pour la maintenance (II).

Lorsque la décision d’expulsion est obtenue par la voie du référé, c’est une ordonnance qui ne tranche pas le fond et qui est provisoire par nature. L’ordonnance de référé est assortie de l’exécution provisoire de droit (C. pr. civ., art. 514, al. 2) ; par conséquent l’expulsion du locataire peut être poursuivie même s’il a fait appel de la décision ou saisi le fond. Avant d'arriver à cette situation extrêmement difficile pour le locataire, qui risque de tout perdre, puisque dans la plupart des cas, le bail constitue le seul composant du fonds de commerce qui a une valeur, il peut solliciter des délais.

Dans un arrêt de la Cour d'Appel d'Angers, rendu le 9 décembre 2014, l'une des parties a fait valoir que l'autre partie n'avait pas exercé son droit d'opposition à la vente de fonds de commerce. En l'espèce, un véhicule a été acheté auprès d'une société. Le vendeur a constaté des imperfections qui affectent le véhicule et a obtenu en référé l'instauration d'une expertise judiciaire. Le vendeur a alors assigné le liquidateur de la société, qui lui avait vendue le bien. Le tribunal de commerce a prononcé la résolution de la vente et le liquidateur a été condamné à payer des dommages-intérêts.

Un jugement de la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence a été rendu le 21 janvier 2014 sur l'autorisation de la déspécialisation totale. En l'espèce, il s'agissait d'une locataire d'un bail commercial qui avait comme activité principale la location de vidéo DVD ainsi que toutes autres activités connexes ou complémentaires sous forme de distribution automatique. Elle a formé une demande de renouvellement avec changement d'activité d'alimentation générale. La bailleresse a notifié son acceptation de principe de renouvellement mais s'est opposé à la déspécialisation totale.