DROIT IMMOBILIER

En principe, le bail donné à un locataire pour lui permettre d’exploiter son fonds de commerce est un bail commercial qui est soumis à une législation particulière : le droit des baux commerciaux. Ces types de baux sont conclus pour une durée minimum relativement longue (9 ans avec droit au renouvellement) assortie d’une ensemble de garanties légales relativement contraignante (congé triennale et droit au renouvellement, droit à indemnité pour le locataire en cas de récupération du local par le bailleur…). Dans certains cas, ces dispositions peuvent ne pas satisfaire les attentes des parties. En effet, le commerçant ou l’artisan preneur peut souhaiter prendre à bail les locaux pour une durée plus courte. Cela peut être intéressant par exemple s’il souhaite simplement tester le marché local avant de développer sérieusement son activité. De même, le bailleur peut être désireux de ne pas s’engager sur une durée trop longue et d’éviter ainsi les dispositions contraignantes du statut des baux commerciaux. Les parties peuvent se soustraire aux contraintes propres à la législation particulière applicable aux baux commerciaux en concluant un bail dit dérogatoire. Le bail dérogatoire est un bail de courte durée (limité à deux ans) dont le statut relève essentiellement du code civil. Quelles sont les conditions pour qualifier un bail de bail dérogatoire ? Que se passe t il si locataire reste dans les locaux après son expiration ? Dans cette hypothèse, quel sort est réservé à la caution donnée en paiement des loyers ?

Il convient de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire rémunéré chargé d’intervenir de manière habituelle dans la conclusion d’actes juridiques portant sur les biens d’autrui tels que ventes d’immeubles et de fonds de commerce, locations ou échanges d’appartements, de terrains et des maisons individuelles. À ce titre, il doit faire preuve de diligence et déployer tous les efforts nécessaires pour le succès de l'affaire qui lui est confiée. Ainsi, le professionnel qui s’est vu confier un mandat de gestion pour la location d’un appartement est susceptible de voir sa responsabilité engagée à l’égard de son mandant en raison d’une mauvaise exécution de son contrat de gestion et plus exceptionnellement à l’égard du locataire, s’il a commis une faute caractérisée résultant de son ignorance de sa négligence ou du non respect de son devoir de conseil. La question ici posée est de savoir dans quelle mesure et sous quelles conditions un mandataire de gestion d’un bien loué peut engager sa responsabilité à l’égard du locataire avec lequel il n’est pas contractuellement lié.

La rupture effective du contrat de travail est le plus souvent précédée d’un préavis. Ce délai de prévenance vise à maintenir la relation de travail pour laisser le temps au salarié et à l’employeur de prévoir les suites à la rupture du contrat (recherche de personnel ou d’emploi). La loi encadre cette phase transitoire en imposant un certain nombre d‘obligations pour les deux parties, salarié (2) et employeur (1). L'inobservation du préavis, quel qu'en soit l'auteur, est alors sanctionnée par l'indemnité compensatrice.

À l'expiration du bail d'habitation, le preneur doit restituer les lieux au bailleur. Cette restitution des lieux inclut l’obligation incombant au locataire de libérer les locaux et de restituer les clès. A l'entrée, comme à la sortie des lieux, les parties doivenbt faire un état des lieux sans pour autant avoir l'obligation de recourir à un huissier. Dans la pratique, de nombreux baux prévoient que les parties se mettent d'accord pour recourir à un huissier afin de donner date certaine au constat et de faire lister les éventuels problèmes par un officier ministériel. Le constat de sortie d'état des lieux par un huissier pose deux type de problèmes , celui de la répartition du côut et celui de son admission en tant que mode preuve.

La loi met à la charge du bailleur une obligation de délivrance. L’obligation de délivrance recouvre deux obligations : - le bailleur doit mettre la chose louée à la disposition du preneur (C. civ., art. 1719, 1° ou article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) (I) - il "est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce" (C. civ., art. 1720) (II) La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains a ajouté l’obligation pour le bailleur de délivrer au preneur un logement décent (article 1719 du Code civil / article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) (III). Si le bailleur qui ne respecte pas l’obligation de délivrance, sous ses différents aspects, pourra être sanctionné (IV).

En principe, l'article 61 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 dispose que sauf dispositions spéciales aucune expulsion ne peut avoir lieu sans une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire. Si l’expulsion est effectuée alors qu’il n’y a pas de décision de justice, cela constitue une violation de domicile. L’expulsé pourra obtenir sa réintégration Les opérations d'expulsion sont effectuées par un huissier de justice choisi par le propriétaire du bien immobilier parmi ceux dans le ressort desquels est situé l'immeuble.

Le statut des baux commerciaux précise les conditions dans lesquelles les baux qui entrent dans son champ d'application peuvent prendre fin. L'article L.145-41 du Code de commerce, applicable qu’aux baux commerciaux, précise les modalités selon lesquelles l'application de la clause résolutoire peut être requise à l'initiative du bailleur pour mettre fin par anticipation au bail en cours. Cependant, d'autres dispositions sont susceptibles d'entraîner la fin d'un bail commercial, et ce selon les modalités prévues soit par le Code civil. La résiliation judiciaire poursuivie sur le fondement du droit commun (II-) se distingue du refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes et de la mise en application de la clause résolutoire selon les modalités prévues par les articles L. 145-17 et L. 145-41 du Code de commerce (I-). Des différences peuvent ainsi être constatées aussi bien dans les conditions générales d’application que dans la procédure (III-).

Initialement, la loi du 6 juillet 1989 ne comportait aucune notion de garantie de paiement accordé au bailleur et fournie par le locataire, à l’exception du dépôt de garantie dont la vocation est d'être conservé par le bailleur jusqu'à la fin du contrat. Le cautionnement était alors régi par les dispositions du Code civil (C. civ., art. 2288 et s. et 1740). La jurisprudence avait alors déterminé que la caution qui s'est engagée pour une durée indéterminée pouvait mettre fin au contrat de cautionnement à tout moment. Le cautionnement a durée déterminé pouvait aussi être critiquable car selon l'article 1740 du Code civil, la caution donnée pour le bail ne s’étendait pas aux obligations résultant de la prolongation. Par la loi du 21 juillet 1994 qui a introduit dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 un article spécifique, l'article 22-1, relatif au cautionnement et a complété l'article 24 (concernant la mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit), l’encadrement est devenu plus stricte. En effet, désormais, si la personne qui se portait caution pour une durée indéterminée, pouvait certes résilier unilatéralement son engagement à tout moment, cette résiliation ne prenait néanmoins effet qu'au terme du bail en cours, qu'il s'agisse du bail initial ou du bail reconduit ou renouvelé. Toutefois, le cautionnement à durée déterminée ne fait l’objet d’aucune autre règles que celles prévues par le Code civil. Cet article traitera du domaine d’application (I-), de la règlementation du cautionnement (II-) et de l’obligation du bailleur en cas de défaillance du locataire (III-).

En principe, l'article 61 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 dispose que sauf dispositions spéciales aucune expulsion ne peut avoir lieu sans une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire. Si l’expulsion est effectuée alors qu’il n’y a pas de décision de justice, cela constitue une violation de domicile. L’expulsé pourra obtenir sa réintégration. Les opérations d'expulsion sont effectuées par un huissier de justice choisi par le propriétaire du bien immobilier parmi ceux dans le ressort desquels est situé l'immeuble. Très souvent, il arrive que la personne expulsée conteste les opération d'expulsion au motif qu'elle n'aurait pas été informée régulièrement de ses droits. Cet article rappelle la procédure applicable.

La loi du 10 juillet 1965 n°65-557 distingue deux grandes catégories de travaux :  Les travaux d'entretien, de réparation, de réfection des parties communes et d'équipements communs rendus nécessaires pour assurer la conservation de l'immeuble en bon état : caractère obligatoire pour le syndicat. Ce dernier a pour mission d'assurer la conservation de l'immeuble sous peine d'engager sa responsabilité (article 14 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965).  Les travaux d'amélioration : caractère facultatif. L'assemblée générale des copropriétaires est libre de décider dans le respect des conditions prescrites par la loi Le syndicat est seul compétent pour décider l'exécution de travaux sur les parties communes de l'immeuble, qu'il s'agisse d'entretien ou d'amélioration (Cour d’Appel de Paris, 29 mars 2000) La qualification des travaux est une question de fait souverainement appréciée par les juges du fond (Civile 3 10 juillet 1967).