2011

Un avertissement ne constituant pas en général une sanction suffisamment grave, ou même une sanction, la procédure disciplinaire prévue par le Code du Travail aux articles L.1332-1 et suivants, notamment concernant l’entretien préalable, n’a pas à être mise en œuvre. Constitue une sanction toute mesure, autre que les observations verbales, prise par l'employeur à la suite d'un agissement du salarié considéré par lui comme fautif, que cette mesure soit de nature à affecter immédiatement ou non la présence du salarié dans l'entreprise, sa fonction, sa carrière ou sa rémunération. Sauf si la sanction envisagée est un avertissement ou une sanction de même nature qui n'a pas d'incidence, immédiate ou non, sur la présence dans l'entreprise, la fonction, la carrière ou la rémunération du salarié, la loi impose à l'employeur la tenue d'un entretien. L‘employeur qui envisage d’adresser un avertissement, ne prendra donc pas le soin de convoquer le salarié à un entretien préalable . Cependant, comme le vient de juger la Cour de Cassation, tel n’est pas toujours le cas. La jurisprudence qui refusait d’imposer au salarié la tenue d’un entretien , vient de rendre une décision surprenante.. Par une décision en date du 3 mai 2011, la Chambre Sociale s’est prononcée sur une affaire concernant le licenciement d’une salariée (Cass. soc, 3 mai 2011, n°10-14104) suite à deux avertissements.

La force obligatoire des avants contrats n’étant pas expressément affirmée par le Code Civil, la jurisprudence a progressivement précisé leur régime. Lors de la signature d’une promesse unilatérale de vente, le promettant confère au bénéficiaire de la promesse le droit d’acquérir le bien à condition qu’il lève l’option dans les délais fixés dans la promesse. Dans un certains nombres de cas, le promettant peut refuser de signer l’acte authentique et ce alors même que le bénéficiaire a levé l’option dans les délais. (Cass. Civ. III, 11 mai 2011, pourvoi n° 10-12.875) La jurisprudence refuse dans ce cas au bénéficiaire de la promesse d’obtenir l’exécution forcée de la vente et ne lui accorde que des dommages et intérêts. Mais lorsque le promettant décède, ses héritiers peuvent-il renoncer à vendre le bien au bénéficiaire de la promesse et refusaient l’exécution forcée ? C’est à cette question que la Cour de Cassation a répondu dans un arrêt en date du 8 septembre 2010 en estimant que « le promettant avait définitivement consenti à vendre et que l'option pouvait être valablement levée, , après son décès, contre ses héritiers tenus de la dette contractée par leur auteur, sans qu'il y eût lieu d'obtenir l'autorisation du juge des tutelles ». Par cette solution, les héritiers du promettant se voient contraindre de vendre le bien en vertu d’une obligation de donner.

Outre l’obligation de respecter les dispositions du règlement de copropriété, chaque copropriétaire a l'obligation de contribuer au paiement des charges de l'immeuble. Les régles relatives à la répartition des charges de copropriété sont définies par l'article 10 de la loi du 10 juillet 195 dont les dispositions sont impératives et prévoient deux catégories de charges: -Les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes (art. 10 al. 2), -Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs (art. 10 al. 1). Ces charges sont réparties en fonction de l'utilité que chaque copropriétaire tire de ces services. Nous nous interesserons à ce dernier type de charges et notamment les charges d’ascenseur. De nombreux contentieux démontrent que la répartition des charges d’ascenseur pose des difficultés et que les copropriétaires qui n’en ont aucune utilité n’hésitent pas à exercer des recours pour s’exonérer de tout paiement.

Lorsque le locataire ne paie plus le loyer ou le paie avec retard, il peut etre tentant pour le bailleur de lui imputer des frais de relance. Un bailleur peut il-il imputer des frais de relance à l'encontre d'un locataire? Dan sun arrêt en date du 13 juillet 2011, la Cour de Cassation a répondu par la négative, estimant sur le fondement des dispositions de l'article 4, paragraphe p de la loi du 6 juillet 1989, introduites par la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement) que doit être réputée non écrite toute clause d'un bail d'habitation qui fait supporter au locataire, notamment, des frais de relance. Cet aricle a pour but d'éclairer le locataire en distinguant les clauses abusives des clauses réputées non écrites.

L’obligation de paiement des loyers constitue un des devoirs principaux incombant au locataire, quelle que soit la nature de son bail. Cependant, la procédure d’expulsion, engagée sur autorisation judiciaire, vise à assurer certaines garanties au profit du locataire. La question s’est posée à propos d’une société ayant acquis une deuxième société suite à l’ouverture d’une procédure collective (CE 22 octobre 2010 n° 328721, SCI RG Coche) le bailleur pouvait -il rechercher la responsabilite de l'Etat qui refusait d'accorder son coucours pour expulser le cessionnaire d'un fonds de commerce?

La règle selon laquelle la mise en liquidation entraîne dessaisissement du débiteur de l’ensemble de ses biens est bien connue. C’est le liquidateur qui prend la place de ce dernier pour exercer tous les droits de nature patrimoniale. Le liquidateur judiciaire peut-il demander à sortir de l'indivision au lieu et place du debiteur déssaisi? La Cour de Cassation s’est récemment prononcée sur la possibilité ouverte au liquidateur de demander à sortir de l’indivision pour le compte du débiteur indivisaire, et ce sans justifier d’une créance. Ainsi le bien objet de l’indivision peut être vendu (Cass. 1e civ. 29 juin 2011 n° 10-25.098 (n° 862 F-PBI)).

Le contrat d'entreprise doit en principe prévoir un délai de livraison ou d'exécution de la prestation ou du bien à vendre. Cette obligation est prévue par les dispositions du code de la consommation. Que se passe-t-il lorsqu'au délai n'est prévue et que le maître de l'ouvrage n'est pas un consommateur? La Cour de Cassation a précisé dan un arrêt en date du 16 mars 2011 que le maître de l'ouvrage est en droit d'exiger des dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait du retard dans l'exécution des travaux , lorsque l'entrepreneur n'a pas exécuté la prestation (obligation de faire) dans un délai raisonnable.

De nombreux acquéreurs souhaitent obtenir la nullité de la vente du bien immobilier qu'ils ont acheté et entendent obtenir la restitution des fonds versés. Pour cela, il sera nécessaire d'obtenir un titre exécutoire. Cette note résume succintement les effets de l'annulation d 'une vente. L’annulation d’une vente aura, quelque soit sa cause, des effets rétroactifs. Ceci signifie que chacune des parties doit procéder aux restitutions nécessaires pour que chacune se retrouve dans la même situation que celle avant la conclusion du contrat. Ces conséquences rétroactives ne sont pas toujours aisées à identifier. La Cour d’Appel d’Angers s’est notamment prononcée sur cette question, à propos des dégradations et des aménagements licites (CA Angers 9 mars 2010 n° 06-150, 1e ch. A, Vetillard c/ Augu).

L'expulsion est une mesure qui n'est pas conséquence sur le plan humain, financier... Cette voie d'exécution continue de nourrir un important contentieux et les décisions rendues par les Tribunaux fixent les contours et limites de cette mesure. L'huissier est-il astreint aux obligations prévues par l’article 197 du décret du 31 juillet 1992 lorsque le locataire ne réside à titre principale dans le local accessoire à celui affeté à l'udage professionnel? La Cour de Cassation vient de se prononcer sur cette question dansun arrêt en date du 23 juin 2011.

L’importance de la déclaration des créances à la procédure collective d’un débiteur a déjà été soulignée et on ne saurait trop y insister. Cependant, la qualité de la personne effectuant la déclaration ne devrait pas être négligée non plus, car elle emporte des conséquences au niveau de la régularité de cette dernière. Lorsque c’est le créancier qui dépose la déclaration en personne, aucune difficulté ne se présente. Celle-ci s’élève si c’est un tiers qui y procède pour le compte dudit créancier. La Cour de Cassation a rendu un arrêt extrêmement important à ce sujet, en formation plénière (Ass.plén. 4 février 2011 (09-14.619)).