Articles pour la catégorie : droit de l'immobilier

Le statut des baux commerciaux n'est, en principe, applicable qu'aux contrats de bail portant sur des lieux dans lesquels est exploité un fonds de commerce (article L. 145-1 eu suivants du code de commerce). Cependant, par exception, un bail dérogatoire, destiné à échapper à ce statut protecteur des intérêts du locataire, peut constituer une arme dangereuse, à effet boomerang, pour tout propriétaire-loueur qui ne saurait pas bien le manier. On pourrait dire qu’en cette matière, trop n’en faut ou bien, que bail dérogatoire sur bail dérogatoire ne vaut. De quoi s’agit-il ? Avant d’analyser la législation applicable et son application jurisprudentielle, je me pencherai sur la définition. Ensuite, je m’interrogerai sur la question de savoir si un tel bail, une fois prorogé expressément voire tacitement, du fait d’une certaine tolérance au maintien dans les lieux n’est pas sans risques.

En cette période de vacances, estivale, où l'on voit fleurir bon nombre de locations saisonnières,il est à noter que certaines,d'entre elles ne satisfairont pas toujours leur locataire, lequel aura souvent réservé sur photographie, catalogue,avec un descriptif pas toujours conforme. Il convient de rappeler les divers types de baux. S'agissant de contrats synallagmatique, ils créent des obligations réciproques à la charge de chacune des parties. Les articles 1714 et suivants du code civil, envisagent le bail de droit commun. Ainsi,le locataire ou preneur dispose d’un droit personnel sur une chose dont il n’est pas propriétaire, devra respecter certaines obligations ex payer son loyer, user de la chose en bon père de famille, assurer les réparations locatives et au terme du contrat restituer l’objet loué (articles 1728 et 1731 du code civil ). Le bailleur ou loueur, quant à lui sera tenu de délivrer un logement décent,en bon état d’usage et de réparation, portant des équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement, de garantir la jouissance paisible du logement, en assurer les grosses réparations,délivrer quittances, assurer une jouissance paisible au locataire. Le propriétaire doit aussi répondre des troubles occasionnés par les colocataires ou le locataire. Nous verrons qu'à côté des baux classiques définis par le code civil, existent des baux dérogatoires .

Les concepts juridiques de « droit au bail » et de « fonds de commerce » renferment des réalités et des conséquences différentes.

A défaut de disposition légale spécifique relative à l’action en nullité des assemblées générales de copropriété, cette action relève de l’application des règles qui gouvernent le fonctionnement des assemblées en général. L’intérêt de la demande en annulation de l’assemblée est de pouvoir la fonder sur un argument unique sans qu’il soit nécessaire d’évoquer les différents motifs de nullité des décisions votées par cette même assemblée.

La clause résolutoire est un aménagement contractuel résultant de la volonté des parties aux termes de laquelle le contrat cessera de produire effet par anticipation en raison des manquements et/ ou fautes du locataire aux clauses et conditions du bail. La clause résolutoire revêt une importance pratique dans la mesure où le bailleur peut sanctionner le locataire pour des motifs plus larges que les manquements traditionnels ( loyers et charges impayés etc...) La clause résolutoire a pour objet de sanctionner l'inexécution pour le cocontractant des obligations découlant du bail commercial, faute d'avoir obtempéré dans le délai d'un mois consécutif à la mise en demeure qui lui a été auparavant signifiée. La mise en application de la clause résolutoire découle de la convention, mais se trouve encadrée par des dispositions d'ordre public : l'article 25 du décret du 30 septembre 1953 devenu après codification l'article L. 145-41 du Code de commerce. Cette stipulation contractuelle ne doit pas être confondue avec la résiliation de droit commun qui découle des articles 1184 et 1741 du Code civil : celle-ci peut être poursuivie judiciairement sans mise en demeure préalable, à la requête du bailleur ou du preneur, et la juridiction saisie doit apprécier la gravité de la faute alléguée au regard de la sanction encourue, alors que saisi sur le fondement de la clause résolutoire, le juge doit en principe se borner à constater l'existence et la persistance de l'infraction sans pouvoir intervenir sur la consistance de l'infraction et des sanctions envisagés. Corrélativement, la mise en application de la clause résolutoire ne doit pas être confondue avec le refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes régi par les dispositions de l'article L. 145-17 du Code de commerce. La délivrance préalable d'une mise en demeure est également requise, mais là encore la juridiction saisie dispose d'une appréciation souveraine de la gravité de la faute alléguée, à défaut par le preneur d'avoir obtempéré dans le délai légal d'un mois.

Il est devenu fréquent d'entendre des critiques à l'égard des syndic de copropriété et de constater que ces derniers ne respectent pas leurs engagements ou réalisent mal leur mission de sorte que la question des moyens de révocation des syndic impose le bref rappel objet du présent article.

L'article 1709 du code civil définit le bail comme un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps en contrepartie d’un prix . Le bail d'habitation est soumis à un régime spécifique issu de la loi "Mermaz" n° 89-462 du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 du 6 juillet 1989 modifiée en partie par la Loi SRU du 13 décembre 2000 Le bail est un contrat écrit. L'Article 8 prévoit que: "Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation. Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location." Quel est le sens de cette interdiction et quelles en sont les conséquences ?

Dans le cadre d'une révision triennale du loyer d’un bail commercial, le bailleur peut invoquer uniquement la « modification des facteurs locaux de commercialité » afin d’obtenir le déplafonnement du prix du loyer contractuel convenu avec son locataire et dans une grande majorité de cas obtenir une augmentation substantielle du prix du loyer. Cependant, beaucoup de bailleurs, institutionnels ou non, ignorent cette faculté et laissent perdurer cette faculté de solliciter l’augmentation du prix du loyer. Le présent article a donc pour objectif de préciser ce que l’on entend par la « modification des facteurs locaux de commercialité »

C'est une procédure spécifique assez complexe

Le syndic est le mandataire du syndicat en ce qu’il gère les affaires de ce dernier. Sa gestion est étendue, car elles englobent notamment la sécurité des personnes présentent dans la copropriété. Le syndicat est composé de l’ensemble des copropriétaires. Il en découle entre autre de ces fonctions, l’obligation de rendre compte au syndicat, engageant ainsi sa responsabilité en cas mauvaise gestion. Il a un statut légal est contractuel . La principale obligation du syndic est l’approbation de sa gestion par le syndicat, sanctionnée par une éventuelle révocation. La particularité dans ce régime, est l’attribution du quitus. Nous verrons en premier lieu l’approbation des comptes, puis dans un second lieu, le quitus.