Articles pour la catégorie : baux commerciaux

Le refus de renouvellement du bail commercial impose en principe le paiement d'une indemnité d'éviction dont la demande doit intervenir dans les deux ans.

S’il est classique de trouver dans un bail commercial une clause obligeant le preneur à être garant du paiement des loyers avec le cessionnaire, tel n’est pas encore le cas de la clause de solidarité inversée obligeant le cessionnaire à régler les arriérés de loyers dus par le cédant au moment de la cession. Cette clause quoique moins répandue, tend à se développer de manière significative si bien que la Cour de Cassation a déjà eu l’occasion de se prononcer sur ses conditions d’application. C’est désormais au tour du législateur de se pencher sur son cas, puisque l’article 19 du projet de loi Pacte (plan d’action pour la croissance et la transformation des entreprises) en neutralise les effets en matière de procédure collective.

Doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur.

L’étalement de l’augmentation du loyer déplafonné prévu par le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce s’opère chaque année par une majoration non modulable de 10 % du loyer de l’année précédente. Selon la Cour de cassation, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux, mais dans celui des parties, d’arrêter l’échéancier des loyers qui seront exigibles durant la période au cours de laquelle s’applique l’étalement de la hausse du loyer instauré par ce texte.

La vente aux enchères publiques de l’immeuble étant une vente judiciaire et le demandeur n’étant locataire que pour partie de l’ensemble immobilier mis en vente, les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce ne sont pas applicables et la cession globale de l’immeuble ne peut donner lieu à l’exercice d’un droit de préemption par le demandeur.

La loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, a instauré un lissage de l’augmentation de loyers déplafonnés à hauteur de 10% par an afin d’assurer une meilleure protection des preneurs ou, à tout le moins, un rééquilibrage des obligations contractuelles inscrites au bail.

L'article R. 145-11 du Code de commerce écarte du plafonnement les locaux « à usage exclusif de bureaux », et prévoit que le prix du bail sera fixé « par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents ».

La mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut résulter que d’un acte extrajudiciaire.

Toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L'opposabilité de la cession du droit au bail au bailleur impose le respect de formalités incontournables.