Articles pour la catégorie : droit de l'immobilier

Outre l’obligation de respecter les dispositions du règlement de copropriété, chaque copropriétaire a l'obligation de contribuer au paiement des charges de l'immeuble. Les régles relatives à la répartition des charges de copropriété sont définies par l'article 10 de la loi du 10 juillet 195 dont les dispositions sont impératives et prévoient deux catégories de charges: -Les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes (art. 10 al. 2), -Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs (art. 10 al. 1). Ces charges sont réparties en fonction de l'utilité que chaque copropriétaire tire de ces services. Nous nous interesserons à ce dernier type de charges et notamment les charges d’ascenseur. De nombreux contentieux démontrent que la répartition des charges d’ascenseur pose des difficultés et que les copropriétaires qui n’en ont aucune utilité n’hésitent pas à exercer des recours pour s’exonérer de tout paiement.

Lorsque le locataire ne paie plus le loyer ou le paie avec retard, il peut etre tentant pour le bailleur de lui imputer des frais de relance. Un bailleur peut il-il imputer des frais de relance à l'encontre d'un locataire? Dan sun arrêt en date du 13 juillet 2011, la Cour de Cassation a répondu par la négative, estimant sur le fondement des dispositions de l'article 4, paragraphe p de la loi du 6 juillet 1989, introduites par la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement) que doit être réputée non écrite toute clause d'un bail d'habitation qui fait supporter au locataire, notamment, des frais de relance. Cet aricle a pour but d'éclairer le locataire en distinguant les clauses abusives des clauses réputées non écrites.

L’obligation de paiement des loyers constitue un des devoirs principaux incombant au locataire, quelle que soit la nature de son bail. Cependant, la procédure d’expulsion, engagée sur autorisation judiciaire, vise à assurer certaines garanties au profit du locataire. La question s’est posée à propos d’une société ayant acquis une deuxième société suite à l’ouverture d’une procédure collective (CE 22 octobre 2010 n° 328721, SCI RG Coche) le bailleur pouvait -il rechercher la responsabilite de l'Etat qui refusait d'accorder son coucours pour expulser le cessionnaire d'un fonds de commerce?

Le décret n° 2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon a été publié au Journal officiel du 12 août 2011. Il organise les modalités de résiliation du bail ainsi que la reprise des lieux abandonnés, pour l'application des dispositions de l'article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Quelque soit le statut de l'assuré: locataire ou propriétaire, l'assurance multirisque habitation constitue la garantie essentielle du logement de l'occupant. (dégâts des eaux, vol,tempête, catastrophes naturelles, incendie; bris de glace, responsabilité civile). L'assurance incendie qui y est visée couvre ainsi les dommages matériels causés par l'incendie, la foudre, les explosions et implosions, les dégâts provoqués par la chute d'un appareil de navigations aérienne, ou par le choc d'un véhicule terrestre à moteur.

Le 13 juillet 2011, la troisième chambre civile de la cour de cassation a interprété les dispositions de l'article L. 145-34 du Code de commerce en jugeant que le principe selon lequel le déplafonnement du montant du loyer commercial suppose notamment la modification des facteurs locaux de commercialité mais que, pour ce faire, cette modification doit présenter un intérêt pour le commerce exploité (Cass. Civ., 13 juillet 2011, N° de pourvoi: 10-30870).

De nombreux acquéreurs souhaitent obtenir la nullité de la vente du bien immobilier qu'ils ont acheté et entendent obtenir la restitution des fonds versés. Pour cela, il sera nécessaire d'obtenir un titre exécutoire. Cette note résume succintement les effets de l'annulation d 'une vente. L’annulation d’une vente aura, quelque soit sa cause, des effets rétroactifs. Ceci signifie que chacune des parties doit procéder aux restitutions nécessaires pour que chacune se retrouve dans la même situation que celle avant la conclusion du contrat. Ces conséquences rétroactives ne sont pas toujours aisées à identifier. La Cour d’Appel d’Angers s’est notamment prononcée sur cette question, à propos des dégradations et des aménagements licites (CA Angers 9 mars 2010 n° 06-150, 1e ch. A, Vetillard c/ Augu).

Le 11 mai 2011, la 3e chambre civile de la Cour de cassation a jugé que le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente ne peut obtenir que des dommages-intérêts même s’il a levé l’option avant l’expiration du délai qui lui était imparti et a donc refusé de prononcer l’exécution forcée de la promesse malgré la rétractation du promettant (Cass. Civ. III, 11 mai 2011, pourvoi n° 10-12.875)

Le droit de copropriété compte certaines particularités dont il ne faut pas sous-estimer la portée. Il convient notamment de souligner l’équilibre à assurer entre les droits des propriétaires sur les parties privatives, et celles sur les parties communes, des droits qui doivent être évalués dans le contexte d’une copropriété. Ce point important a été mis en lumière par un arrêt de la Cour de Cassation en date du 9 juin 2010 (Cass. 3e civ. 9 juin 2010 n° 09-14.206 (n° 716 FS-PB), Gouteyron c/ Sté Daniele).

La locations meublées ou saisonnières se développent souvent dans l'ignorance des incidences fiscales pour les associés. La Société Civile Immobilière est un bon cadre juridique en fonction des situations. Le régime fiscal de la location meublée ou saisonnière par une Société Civile Immobilière dépend du contexte dans lequel cette location est donnée mais aussi du choix des associés.