Articles pour la catégorie : bailleurs

Pour pouvoir reprendre le logement loué, le bailleur doit normalement recourir à la procédure d’expulsion. Cependant, depuis la loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010, un article 14-1 a été inséré dans la loi du 6 juillet 1989 et qui dispose que « lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement ». Il existe désormais un droit de résiliation unilatérale du bail au profit du bailleur qui permet de contourner la procédure d’expulsion et d’en éviter les délais, notamment celui de deux mois à partir de la délivrance d’un commandement de quitter prévu à l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991.

La loi dite SRU, en date du 13 décembre 2000, a modifié l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1719 du code civil, en mettant à la charge du bailleur l’obligation de délivrer un logement décent. Il ne s’agit pas uniquement des baux d’habitation, mais également les baux à usage mixte qui sont concernés (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 4 mai 2010). Le critère retenu est la destination du local : si ce dernier constitue l’habitation principale du locataire, alors l’obligation existe de plein droit, sans besoin de stipulations particulières en ce sens. L’acception par le locataire du logement en l'état ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance. Cette obligation s’inscrit dans une évolution générale favorable au locataire. Outre les lois du 6 juillet 1989 et du 31 mai 1990, on peut relever que le Conseil Constitutionnel a consacré, dans une décision du 19 janvier 1995, le droit à un logement décent en tant que objectif à valeur constitutionnelle. Il convient d’examiner la teneur de ce droit au logement décent (I) et les conséquences de sa violation (II)

À l’arrivée de l’échéance contractuelle, le bail ne se renouvellera pas automatiquement, et il faudra qu’il y ait délivrance obligatoire d’un acte, congé ou demande de renouvellement, pour que le bail prenne fin, et que soit mis en oeuvre le renouvellement. A défaut, le bail se poursuit par tacite reconduction à durée indéterminée. Le commerçant titulaire d’un bail commercial bénéficie d'un droit au renouvellement. Cependant, le bailleur aura toujours le choix de refuser le renouvellement mais devra régler l’indemnité d’éviction. Le bail commercial est d’une durée égale à neuf ans. Chacune des parties peut prendre l’initiative de la mise en œuvre de la fin du bail : Le bailleur peut délivrer un congé avec offre de renouvellement, mais le renouvellement du bail peut également être demandé par le locataire, sous certaines conditions présentées ci-après. La demande de renouvellement n’a pas d’autres rôles que de mettre en œuvre le renouvellement.

Lorsque le preneur se trouve en liquidation judiciaire, le liquidateur fera le choix soit de résilier le bail, soit de le poursuivre en vue de sa cession. Lorsque le liquidateur décide de résilier le bail, elle est notifiée au bailleur et s’impose à lui. Dans ce cas, le bailleur devra obtenir la restitution des locaux et ses clés. En revanche, lorsque le liquidateur décide de poursuivre le bail, il ne dispose pas toujours de liquidités permettant de régler le bailleur et cela peut lui être d’une grande difficulté. Il arrive également parfois que le bailleur s’oppose à cette cession car il estime que le bail est résilié de plein droit soit pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire, soit pour des causes postérieures. Si dans le premier cas, il s’agira essentiellement de faire constater la résiliation pour manquement du locataire à des obligations de faire (réparations, travaux etc..) ou de ne pas faire, dans le second cas, le bailleur agira pour obtenir le paiement des loyers et charges postérieures au jugement de liquidation que le liquidateur ne peut pas régler. Il faut bien comprendre que le bailleur qui doit attendre la cession pour être payé peut se retrouver également en difficulté. La loi lui permet d’agir et d’obtenir la résiliation judiciaire du bail nonobstant l'ouveture et les effets d'une procédure de liquidation judiciaire.

Après avoir abordé la notion de droit d'usage et d'habitation et la naissance de ce droit, je me cantonnerai aux obligations issues de ce droit. Cet article est la suite logique de DROIT D'USAGE ET D'HABITATION: RIEN A VOIR AVEC L'USUFRUIT

Lors de la vente d’un fonds de commerce ou d’une cession de droit au bail, le bailleur peut prendre plusieurs précautions (clause d’agrément, clause De garantie solidaire etc..) afin que le titulaire du droit au bail reste garant de l’exécution des droits et obligations attachés au bail qu’il cède. Pour autant, le bailleur ne saurait se prévaloir à l’encontre du cessionnaire des manquements fautifs imputables personnellement au cédant sauf dans certains cas précis. Cet article a vocation à traiter quelques aspects juridiques dans la relation bailleur-vendeur-acheteur dans le cadre d’une cession de droit au bail ou d’une vente de fonds de commerce comprenant ledit droit au bail.

La suspension du paiement du loyer et l’exception d’inexécution De nombreux locataires qui subissent des troubles de jouissance dans le cadre de l’usage de leur local commercial, envisagent de suspendre le paiement de leur loyers et charges. Avant d’interrompre le paiement, le locataire devra prendre la précaution d’agir selon un intérêt légitime car il doit garder à l’esprit que le paiement du loyer est une obligation et que nul ne peut se faire justice à lui-même. L’obligation de payer le loyer qui pèse sur le locataire est prévue par le code civil mais également le contrat de bail qui lie les parties. Cela étant, la jurisprudence reconnaît au locataire le droit de suspendre le paiement des loyers et charges en raison de l’impossibilité d’user de la chose du fait du bailleur à ses manquements.

Un commandement de payer des loyers comportant deux délais différents peut être annulé si cette mention crée une confusion dans l'esprit du locataire en l'empêchant d'appréhender le sens exact et la portée de l'acte.

De nombreux propriétaires qui n’ont pas le temps de trouver un locataire pour occuper leur bien immobilier confie cette tâche à un mandataire de gestion. Variante de la catégorie plus large de "gestion immobilière", le mandat de gestion locative est celui par lequel l'administrateur de biens réalise, au nom et pour le compte du propriétaire, l'ensemble des actes usuels d'administration et de conservation du ou des immeubles gérés, la conclusion de baux et suivi de leur exécution par les parties. C’est le mandataire de gestion qui doit partir à la recherche d’un locataire et qui se charge de conclure le contrat de location avec ce dernier. Il pèse alors un certain nombre d’obligation sur le mandataire de gestion chargé de conclure ce contrat de location. C’est pourquoi, la mandataire de gestion locative doit être très vigilent pour ne pas commettre de faute dans l’exécution de son mandat et ainsi éviter de voir sa responsabilité engagée.

En cette période de vacances, estivale, où l'on voit fleurir bon nombre de locations saisonnières,il est à noter que certaines,d'entre elles ne satisfairont pas toujours leur locataire, lequel aura souvent réservé sur photographie, catalogue,avec un descriptif pas toujours conforme. Il convient de rappeler les divers types de baux. S'agissant de contrats synallagmatique, ils créent des obligations réciproques à la charge de chacune des parties. Les articles 1714 et suivants du code civil, envisagent le bail de droit commun. Ainsi,le locataire ou preneur dispose d’un droit personnel sur une chose dont il n’est pas propriétaire, devra respecter certaines obligations ex payer son loyer, user de la chose en bon père de famille, assurer les réparations locatives et au terme du contrat restituer l’objet loué (articles 1728 et 1731 du code civil ). Le bailleur ou loueur, quant à lui sera tenu de délivrer un logement décent,en bon état d’usage et de réparation, portant des équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement, de garantir la jouissance paisible du logement, en assurer les grosses réparations,délivrer quittances, assurer une jouissance paisible au locataire. Le propriétaire doit aussi répondre des troubles occasionnés par les colocataires ou le locataire. Nous verrons qu'à côté des baux classiques définis par le code civil, existent des baux dérogatoires .