Articles des blogs juridiques pour la catégorie : droit de l'immobilier
La cession de droit au bail doit être bien distinguée de celle de cession de fonds de commerce. Ce sont deux droits patrimoniaux distincts qui ne peuvent être confondus et ne se recouvrent pas quand bien même l’un est souvent nécessaire à l’existence de l’autre.
Il est d’usage que le propriétaire exige du locataire lors de la conclusion du bail, que celui-ci lui verse une somme d’argent venant garantir la bonne exécution. Ce dépôt de garantie est gardé par le propriétaire tout au long du bail et doit être restitué au départ du locataire, après qu’il a totalement exécuté ses obligations, sauf à retrancher les sommes éventuellement dues.
La révision du loyer au cours du bail peut s’envisager du point de vue légal (avec la révision triennale) ou contractuel (avec l’insertion de clauses de variabilité ou d’indexation du loyer).
Le bail commercial peut être renouvelé à plusieurs conditions et selon des formalités bien précises.
Plusieurs éléments sont à prendre en compte en vue de bien fixer le loyer initial du contrat de bail. Le loyer doit-il être forfaitaire ? Variable ? Indexé ?
La durée du bail commercial doit être envisagée du point de vue du bail initial et du point de vue du bail renouvelé.
Le locataire ne peut exercer dans les lieux loués que la ou les activités expressément envisagées dans le contrat de bail. Toutefois, le locataire dispose de la faculté, en cours de bail, de demander un changement d’activité. On parle alors de déspécialisation.
« Est nulle une clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse. »
A la suite à la publication récente du décret n° 2016-296 du 11 mars 2016, la forme de délivrance de certains actes en matière de baux commerciaux a évolué. C’est notamment le cas du congé. L’occasion d’effectuer un point chronologique sur les récentes réformes en la matière et sur les dernières dispositions applicables.
De nombreux baux commerciaux comportent des clauses qui imposent un formalisme particulier en cas de cession de la vente du fonds ou du seul droit au bail. Les clauses d’un bail commercial imposant le respect de conditions de forme sont valables. Les clauses peuvent imposer une cession par acte authentique. Ce formalisme s'impose -t il en cas de cession judiciaire forcée du bail?
