« Sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements
qui auraient pour effet de faire échec au droit de renouvellement » (L.145-15 du Code de commerce).
Ce texte pose le principe du droit au renouvellement du bail commercial.
Ce droit automatique et est acquis dès la conclusion du bail par le seul effet de la loi (Civile 3 4 mai 2006 n° 05-15.151).
Cette règle est d'ordre public. Les parties ne peuvent pas y déroger, le modifier.
En principe, aucune clause faisant échec à ce principe ne peut être insérée dans le contrat de bail commercial.
Si une telle clause est insérée dans le contrat, elle sera nulle. Par contre, la nullité de la clause n'entrainera pas la nullité du contrat de bail à moins qu'elle ait été considérée comme déterminante par les parties.
Par exception, il arrive que certaines clauses soient admises. Elles sont considérées comme ne faisant pas obstacle au droit au renouvellement du bail commercial.
Il convient de déterminer les clauses qui sont illicites (I) et celles qui sont licites (II).