Articles pour la catégorie : droit de l'immobilier

Un agent immobilier reçoit un mandat de mission en vue de trouver un acquéreur pour le bien immobilier,à un prix déterminé par le vendeur. Il ne lui appartient pas d'engager son mandant, sauf clause l'y autorisant expréssément envisagée dans l'acte de mandat si bien qu'il ne pourra en principe prétendre à sa commission sans la signature de l'acte de vente définitif, fraude ou clause pénale. Ainsi, si le vendeur refuse de signer le compromis et/ou résilie le mandat, sauf fraude ou clause pénale, l'agente ne percevra rien. La 1ère Civ,28 juin 2012,pourvoi N°10-2049 vient de se pencher sur la possibilité ouverte à l'agent de réclamer des dommages et intérêts lorsque le vendeur refuse de signer le compromis de vente et résilie le mandat.

Les actes de cession de fonds de commerce comprennent en principe des clauses contractuelles de reprise du bail commercial des locaux dans lesquels est exploité le fonds.

Principes d'évaluation

La loi impose au syndic démis de ses fonctions de transmettre au nouveau syndic, dans un double délai impératif, les pièces et fonds en sa possession. En cas d’inertie, une action en référé-injonction de faire devant le tribunal de grande instance s’impose.

À chaque Assemblée Générale de copropriété est tenue une feuille de présence permettant de vérifier la régularité des votes et des pouvoirs. Il est donc nécessaire de connaître les modalités légales de son obtention en cas de refus du syndic de les communiquer.

Lorsqu’une SCI de famille (constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus) est propriétaire d’un local à usage d’habitation qu’elle a donné en location, elle peut donner congé au locataire afin de reprendre ce local pour y loger l’un des associés (Loi du 6-7-1989 art. 13, a ).

Une procédure dont de nombreuses personnes parlent dans le cadre de leurs investissements immobiliers en Israël car la valeur marchande du bien peut prendre entre 15 et 30% sans avoir à débourser le moindre shekel.

Les charges de copropriété font l’objet d’un important contentieux relatifs à la notion de charges récupérables. La question peut s’avérer encore plus délicate lorsque le bien en question est un bien indivis ou en usufruit. Or, il convient de rappeler que les cas d’indivision sont relativement fréquents notamment à la suite d’une succession même si dans un tel cas, il est rare que l’indivision perdure longtemps. En matière d’indivision, l’article 815-10 al 3 du Code civil, impose en principe la répartition des frais et charges afférents à un bien indivis, proportionnellement aux droits de chacun dans l’indivision. De même, en matière d’usufruit, l’article 605 du Code civil prévoit que l’usufruitier est tenu qu’aux réparations d’entretient et le nue propriétaire à la charge des grosses réparations. Cet article a pour objet de rappeler dans un premier temps la répartition des charges afférentes à un lot en indivision ou en usufruit avant de voir le cas de la répartition des charges lorsque le bien est utilisé par un indivisaire

L'article 1709 du code civil définit le bail comme "un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps en contrepartie d’un prix." Le bail d'habitation est soumis à un régime spécifique issu de la loi "Mermaz" n° 89-462 du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 du 6 juillet 1989 modifiée en partie par la Loi SRU du 13 décembre 2000 . Le bail est un contrat écrit. L'Article 8 de la loi précitée prévoit que: "Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation. Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location." L’article L. 145-31 du Code de commerce repris dans le code des baux, pose le principe d' interdiction de la sous-location : « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute-sous-location totale ou partielle est interdite ». A cet effet, le bail comportera le plus souvent une clause qui prohibe le recours à la sous-location. Quel est le sens de cette interdiction et quelles en sont les conséquences ?

Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice et ce même contre un copropriétaire. Il revient alors au syndic en sa qualité de représentant du syndicat d’intenter l’action ou de représenter ses intérêts en défense. L’assemblée générale des copropriétaires doit prendre la décision d’agir en justice et d’autoriser le syndic à le faire en son nom. Alors seulement il pourra agir. Toutefois, le syndic peut agir sans autorisation lorsqu’il s’agit de recouvrir des charges auprès de copropriétaires débiteurs ou lorsque l’urgence commande une action rapide. L’autorisation de l’assemblée requiert un vote à la majorité des copropriétaires présents ou représentés. Toutefois, un copropriétaire seul peut parfois exercer une action en justice en cas de dommages causé aux parties communes (article 15 de la loi de 1965). Aussi, cet article a pour objet de préciser les conditions dans lesquelles un copropriétaire peut intenter une action individuelle après avoir rappeler le principe de l’action collective exercée par le syndic.