Articles pour la catégorie : droit de l'immobilier

La réforme de la taxation des plus values immobilières sur les contrats de vente issue de la loi de finances rectificative pour 2011 N° 2011-1117 du 19 septembre 2011 (JO du 20 septembre ) sera applicable dans son lourd dispositif au 1 er février 2012 . A noter que depuis le 25 août 2011, les apports d'immeubles à une SCI familiale sont déjà soumis aux nouveaux abattements. Cette réforme risque d'une part de freiner la vente du marché immobilier en la différant et d'autre part de favoriser la location...

Il peut arriver que des parties communes fassent l’objet d’un transfert de propriété. Le syndicat est, en effet, habilité par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis à en poursuivre l'aliénation. Néanmoins, certaines règles doivent être respectées. Il convient de distinguer entre les aliénations volontairement consenties par le syndicat et celles qu'il est obligé de conclure en vertu de dispositions législatives ou réglementaires.

Cet article est un simple rappel in extenso de la recommandation N°11-01 relative aux contrats de syndics de copropriété qui préconise en particulier d'éliminer 24 clauses.

La restitution des clés constitue une étape importante lorsque le bail prend fin et que le locataire quitte les lieux. Elle symbolise la restitution de la jouissance de la chose louée. Elle doit avoir lieu à l'expiration du bail c'est-à-dire à la date pour laquelle le locataire a donné congé ou a reçu congé de son bailleur, en respectant les préavis généralement prévus par la loi. Cependant, cette remise peut susciter des conflits entre le bailleur et le locataire car il arrive en pratique que les clés ne soient pas restituées dans les délais précités, soit parce qu'elles sont rendues de manière tardive, soit parce qu'elles le sont de manière anticipée ou lorsque les clés ont été perdues.. La remise des clés doit être faite selon des modalités matérielles et temporelles strictes qui sont prévues par la loi. La restitution des locaux doit se faire au propriétaire ou à son mandataire, une agence immobilière le plus souvent. Les clés étant portables et non quérables, leur remise n'est efficace que lorsqu'elle est réalisée de manière intégrale et en temps utiles, en mains propres auprès du bailleur ou, sous certaines conditions, auprès de son mandataire. Un important contentieux s'est devéloppé sur la remise des clés car le bailleur pourra continuer à réclamer des loyers s'il estime que la libération des lieux n'est pas effective.

L’hypothèque permet à un créancier, qui n'est pas payé dans les délais convenus, d'obtenir la saisie de l'immeuble de son débiteur pour se garantir son paiement, mais sous certaines conditions.

Les articles 2449 et suivants du code civil organisent la publicité des hypothèques au registre des conservateurs et la responsabilité de ces derniers.

Dans une décision récente, la Cour de cassation a estimé qu'une clause d'un règlement de copropriété soumettant la location en meublé à l'autorisation de l'assemblée générale est réputée non écrite dès lors que l'exercice de professions libérales est autorisé expressément dans l'immeuble entraînant des nuisances identiques à celles d'une location de courte durée.

Lors de la vente d'un lot à titre onéreux, lorsque le copropriétaire vendeur n’a pas encore acquitté les provisions ou charges définitives exigibles à cette date, le syndicat des copropriétaires peut former opposition au paiement du prix de vente du lot. Cette possibilité est prévue à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 : « Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndic, un avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former, au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds pour obtenir dans la limite ci-après le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé ». Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition. Les formalités de l'article 20 de la loi sont applicables à toute vente, qu'elle soit volontaire ou sur adjudication après saisie, auquel cas l'avis de mutation doit être donné au syndic par l'avocat de l'adjudicataire (Cass. 3e civ., 11 mars 1992 : Juris-Data n° 1992-000001. - CA Paris, 22 nov. 1991- CA Paris, 9 janv. 1998 : Juris-Data n° 1998-020003). La procédure d'opposition n'est évidemment pas exclusive de toute autre action devant permettre au syndicat de recouvrer les charges impayées lors d'une vente. Le syndic conserve toujours la faculté d'engager sans attendre l'aliénation une procédure. Cet article concerne les modalités et effets de l'opposition du syndicat.

Il peut arriver que le bailleur ne veuille pas renouveler le bail commercial de son locataire et décide, en donnant congé du bail, de l’évincer. Dans ce cas, le Code de commerce lui impose l’obligation d’indemniser le locataire afin de compenser le préjudicie subi du fait du non renouvellement du bail. Il s’agit de la l’indemnité dite d’éviction. Il résulte de l'article L. 145-14 du Code de commerce que les frais et droits de mutation (indemnité de remploi), les frais de déménagement ainsi que le trouble commercial résultant de l'impossibilité ou de la difficulté d'exploiter le fonds durant le délai nécessaire à la réinstallation sont mis à la charge du bailleur qui a donné congé. C’est au bailleur de supporter la preuve des circonstances qui justifient qu'il ne doit pas ces frais ou seulement une partie de leur montant. La première vérification, dans chaque contentieux d'indemnité d'éviction, consistera à déterminer si le fait pour le preneur de devoir quitter les lieux loués, entraînera ou non la perte de son fonds de commerce. La jurisprudence précise au fil de ses arrêts l'évaluation du montant de l'indemnité d'éviction.

Le syndic a pour mission d’exécuter les décisions telles qu’elles sont exprimées dans les procès verbaux d’assemblée. Il doit donc remplir sa mission avec rigueur et vigilance car des erreurs ou des négligences de sa part risquent d’avoir des conséquences très graves aussi bien pour le syndicat que pour les copropriétaires. Concernant l’exécution des décisions prises en Assemblée générale, conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé de l'exécution des délibérations de l'assemblée générale. Il s'agit pour lui d'une obligation. Il doit exécuter les décisions telles qu'elles sont exprimées dans les procès-verbaux d'assemblée, donc en en respectant la portée et en évitant de les appliquer en dehors de leurs prévisions (CA Paris, 31 mai 2007 : JurisData n° 2007-336321). Le syndic ne saurait prendre des initiatives qui iraient à l'encontre des décisions prises par le syndicat (Cass. 3e civ., 13 avr. 1988). S'il ne se conformait pas strictement à cette obligation, il engagerait sa responsabilité envers le syndicat.