Articles pour la catégorie : droit de l'immobilier

Le locataire d’un bail commercial doit respecter plusieurs obligations, parmi lesquelles figure celle d'exploiter un fonds de commerce dans les lieux loués. Le respect de cette obligation lui assure l’application du statut des baux commerciaux, et le droit au renouvellement du bail. Ainsi, le statut des baux commerciaux ne s’applique si un fonds est exploité dans les lieux loués (C. com. art. L145-1). Il ressort de cet article que pour que le statut des baux commerciaux puisse s’appliquer, il faut qu’un véritable fonds existe, qu’il soit la propriété du commerçant, de l'industriel ou de l'artisan et qu’il y soit exercé une activité commerciale, industrielle ou artisanale. C'est au locataire qui prétend bénéficier du statut de prouver qu'il remplit les conditions prévues par l'article L 145-1, I du Code de commerce (Cass. 3e civ. 17 octobre 1972). Mais l’exploitation en elle-même du fonds de commerce a plus d’incidence sur la question du renouvellement du bail, en ce qu’elle en forme une condition. Ainsi, nous verrons dans cet article que si le renouvellement du bail peut être refusé pour cause de non-exploitation, il n’est cependant pas possible de résilier le contrat pour cette raison.

Les dettes relatives au paiement des charges communes d’une copropriété sont personnelles. Concernant le paiement des charges, les dettes sont personnelles, ce qui entraîne le fait qu’il n’existe aucune solidarité entre les copropriétaires pour leur paiement. En effet, ces charges sont attachées au droit de copropriété de chaque lot ; en conséquence, débiteurs de ces charges sont donc par définition les copropriétaires. Chacun d'eux doit y contribuer au prorata des tantièmes affectés à son lot par l'état de répartition des charges figurant au règlement de copropriété (nous avions vu, dans un précédent article, les différentes façons de contester la répartition des charges). Cela qui entraîne le fait qu’il n’existe aucune solidarité entre les copropriétaires pour leur paiement. Dans cet article, nous verrons d’abord que cette solidarité n’est pas due de droit, d’étudier la jurisprudence relative à l’indivision.

Avec le respect du règlement de copropriété, le paiement des charges de l’immeuble est l’obligation principale des copropriétaires. Il arrive cependant que l’un d’entre eux ne s’acquitte pas du paiement de sa quote-part de charges, causant un préjudice à la collectivité des copropriétaires. L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui vise le paiement des charges de copropriété, est d'ordre public en toutes ses dispositions. Ainsi, une clause exonérant certains copropriétaires du paiement des charges ou à imposer à un copropriétaire la charge d'un élément d'équipement ou d'un service qui ne présenterait pour lui aucune utilité est réputée non écrite (Loi du 10-7-1965 art. 43, al. 1). Tout copropriétaire devient donc débiteur à l'égard du syndicat de sa quote-part de charges dès l'instant où les comptes du syndic ont été approuvés par une décision de l'assemblée générale (Cass. 3e civ. 1-12-2010 n° 09-72.402). Dans cet article, nous étudierons la situation dans laquelle un copropriétaire ne paie pas ladite quote-part, et notamment les recours dont dispose la collectivité des copropriétaires.

Dans une copropriété, il arrive que l’un des copropriétaires souhaite remettre en cause les répartitions qu’il juge erronées de charges entre copropriétaires. Le copropriétaire s’estimant lésé peut donc être tenté d’agir en nullité de la répartition. Mais l'action en révision et l'action en nullité ont des champs d'application très différents, et les deux ne se confondent pas. L’action en révision vise à réparer la répartition erronée de charge, bien qu’elle ait été déterminée selon les critères énoncés par la loi. L’action en nullité, quant à elle, vise les répartitions établies en violation de la loi. Nous ferons donc la distinction entre les deux avant d’illustrer cette différence par un arrêt de la Cour de cassation.

Le 20 septembre 2011, la chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé qu'en cas de cession de fonds de commerce la violation d'une clause de non-concurrence par le cédant doit s'apprécier au regard de l'activité effectivement exercée par ce dernier dans son nouveau fonds (Cass. Com., 20 septembre 2011, N° de pourvoi: 10-20664)

Le 14 septembre 2011, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu'« une modification des facteurs locaux de commercialité ne peut justifier une hausse du loyer d'un bail commercial renouvelé que si elle a une incidence favorable sur l'activité exercée par le locataire » (Cass. Civ. III, 14 septembre 2011, N° de pourvoi: 10-30825).

A l'aube de cette nouvelle année 2012, il m'a semblé opportun de dresser le constat des principales évolutions du droit de la copropriété

Le 6 septembre 2011, la troisième chambre civile de la Cour de cassation jugé que le gérant d’une société civile immobilière n’a pas le pouvoir de vendre un immeuble détenu par la société si un tel acte ne figure pas dans l’objet social (Cass. Civ III, 6 septembre 2011, N° de pourvoi: 10-21815)

Le contrat de bail commercial offre un droit de renouvellement au preneur ; or il se peut qu’au terme du contrat, le bailleur refuse de le renouveler. En principe le bailleur doit alors payer au preneur une indemnité d’éviction, en compensation de son droit au renouvellement finalement refusé, sans que celui-ci ne puisse contester son éviction. En effet, aux termes de l'article L 145-14 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement. Le juge n’a aucun pouvoir pour forcer le bailleur à accepter le renouvellement (Cass. com. 2-7-1963). Le congé est donc un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui le délivre (Cass. 3e civ. 12-6-1996 n° 94-16.701). Ce qui signifie que le refus du bailleur de renouveler le bail sera toujours suivi d’effets, en revanche, il se peut donc qu’il doive, selon les cas, accorder une indemnité d’éviction au preneur (Cass. 3e civ. 1-2-1995). Il existe cependant deux cas où le bailleur n’a pas à payer cette indemnité. Le cas où l’immeuble est insalubre et qu’il ne peut plus être occupé en raison de son état (C. com. art. L 145-17, I-2°) ; ou bien si le refus de nouvellement a un motif grave et légitime. Notre étude se limitera à ce deuxième cas, soit dans le cadre d’un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime, et particulièrement au rôle de la mise en demeure délivrée, ou non, par le bailleur.

Quelques rappels relatifs à la cession des baux commerciaux.