Articles pour la catégorie : droit de l'immobilier

La notion de destination de l'immeuble est primordiale en matière de copropriété. Elle justifie en effet les restrictions que peut imposer le règlement de copropriété aux droits des copropriétaires. La destination de l’immeuble est fixée par le règlement de copropriété. Ainsi l’immeuble peut-être « à usage d'habitation » ou « à usage mixte de commerce et d'habitation », ou encore « à usage de résidence pour personnes âgées ». La notion destination de l’immeuble ressort de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, selon lequel chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ». La destination de l'immeuble peut connaître une évolution dans le temps. Il est donc possible que certaines clauses relatives à cette destination, autorisant certaines pratiques par exemple, tombent en désuétude et ne soit plus appliquées. Les copropriétaires réunis en assemblée générale peuvent alors décider de supprimer cette clause, et faire modifier le règlement de copropriété en conséquence. Mais le changement de destination de l’immeuble peut-il être décidé à la majorité des copropriétaires ?

Il pèse sur le fabricant du produit comme sur le revendeur spécialisé une obligation contractuelle d'information et de conseil (art. L 111-1 et L 221-1-2, I) qui n’est assortie d'aucune sanction. L'acheteur peut, conformément au droit commun, rechercher la responsabilité contractuelle du vendeur si le défaut d'information lui a causé un préjudice. Aux termes de l’article L 111-1 du Code de la consommation, « tout professionnel vendeur de biens doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ». Ainsi, la jurisprudence considère que le vendeur d'un bien doit non seulement attirer l'attention du consommateur sur les caractéristiques essentielles de ce bien mais aussi prendre soin de s'informer, au préalable, sur les besoins du consommateur de manière à adapter le matériel proposé à l'utilisation prévue (CA Versailles 25-10-2005 n° 04-3494). En cas de litige, il appartient au vendeur ou au prestataire de prouver qu'il a exécuté cette obligation (C. consom. art. L 111-1, al. 2). Si le vendeur ne satisfaisant pas à ses obligations ne risque pas de sanction pénale, l’acheteur peut cependant rechercher sa responsabilité contractuelle si le défaut d'information lui a causé un préjudice.

Après avoir présenté la déclaration d'insaisissabilité permise à l'entrepreneur individuel,j'analyserai l'autre statut protecteur lié à l'EIRL Avant le 1er janvier 2011, date de mise en application de l'EIRL, l’entrepreneur individuel, le commerçant, artisan ou libéral répondait des dettes professionnelles sur son patrimoine personnel en cas de poursuites de ses créanciers professionnels. Son patrimoine personnel n'était pas distingué de son patrimoine professionnel en fonction de l'application du principe de l’unicité du patrimoine: Une personne, un patrimoine. Depuis la LOI n° 2010-658 du 15 juin 2010 relative à l'entrepreneur individuel à responsabilité limitée les biens non professionnels de l'entrepreneur individuel, qu'il soit auto-entrepreneur, artisan ou professionnel libéral sont protégés. (application au 1 er janvier 2011) Le statut de l’EIRL permet de déterminer le patrimoine affecté à l’activité professionnel du patrimoine personnel sans devoir constituer de société à responsabilité limitée. Présentation d'un statut.

Le 12 janvier 2012, la cour de cassation a précisé la qualification juridique du paiement effectué sans obligation par un tiers sur la dette d’un tiers, dans le seul but de lui éviter la saisie immobilière de ses biens, puis en réclame le remboursement. Cette situation pourra se voir entre amis proches. La cour la qualifie de quasi-contrat. C'est une gestion d'affaire...

Le locataire d’un bail commercial doit respecter plusieurs obligations, parmi lesquelles figure celle d'exploiter un fonds de commerce dans les lieux loués. Le respect de cette obligation lui assure l’application du statut des baux commerciaux, et le droit au renouvellement du bail. Ainsi, le statut des baux commerciaux ne s’applique si un fonds est exploité dans les lieux loués (C. com. art. L145-1). Il ressort de cet article que pour que le statut des baux commerciaux puisse s’appliquer, il faut qu’un véritable fonds existe, qu’il soit la propriété du commerçant, de l'industriel ou de l'artisan et qu’il y soit exercé une activité commerciale, industrielle ou artisanale. C'est au locataire qui prétend bénéficier du statut de prouver qu'il remplit les conditions prévues par l'article L 145-1, I du Code de commerce (Cass. 3e civ. 17 octobre 1972). Mais l’exploitation en elle-même du fonds de commerce a plus d’incidence sur la question du renouvellement du bail, en ce qu’elle en forme une condition. Ainsi, nous verrons dans cet article que si le renouvellement du bail peut être refusé pour cause de non-exploitation, il n’est cependant pas possible de résilier le contrat pour cette raison.

Les dettes relatives au paiement des charges communes d’une copropriété sont personnelles. Concernant le paiement des charges, les dettes sont personnelles, ce qui entraîne le fait qu’il n’existe aucune solidarité entre les copropriétaires pour leur paiement. En effet, ces charges sont attachées au droit de copropriété de chaque lot ; en conséquence, débiteurs de ces charges sont donc par définition les copropriétaires. Chacun d'eux doit y contribuer au prorata des tantièmes affectés à son lot par l'état de répartition des charges figurant au règlement de copropriété (nous avions vu, dans un précédent article, les différentes façons de contester la répartition des charges). Cela qui entraîne le fait qu’il n’existe aucune solidarité entre les copropriétaires pour leur paiement. Dans cet article, nous verrons d’abord que cette solidarité n’est pas due de droit, d’étudier la jurisprudence relative à l’indivision.

Avec le respect du règlement de copropriété, le paiement des charges de l’immeuble est l’obligation principale des copropriétaires. Il arrive cependant que l’un d’entre eux ne s’acquitte pas du paiement de sa quote-part de charges, causant un préjudice à la collectivité des copropriétaires. L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui vise le paiement des charges de copropriété, est d'ordre public en toutes ses dispositions. Ainsi, une clause exonérant certains copropriétaires du paiement des charges ou à imposer à un copropriétaire la charge d'un élément d'équipement ou d'un service qui ne présenterait pour lui aucune utilité est réputée non écrite (Loi du 10-7-1965 art. 43, al. 1). Tout copropriétaire devient donc débiteur à l'égard du syndicat de sa quote-part de charges dès l'instant où les comptes du syndic ont été approuvés par une décision de l'assemblée générale (Cass. 3e civ. 1-12-2010 n° 09-72.402). Dans cet article, nous étudierons la situation dans laquelle un copropriétaire ne paie pas ladite quote-part, et notamment les recours dont dispose la collectivité des copropriétaires.

Dans une copropriété, il arrive que l’un des copropriétaires souhaite remettre en cause les répartitions qu’il juge erronées de charges entre copropriétaires. Le copropriétaire s’estimant lésé peut donc être tenté d’agir en nullité de la répartition. Mais l'action en révision et l'action en nullité ont des champs d'application très différents, et les deux ne se confondent pas. L’action en révision vise à réparer la répartition erronée de charge, bien qu’elle ait été déterminée selon les critères énoncés par la loi. L’action en nullité, quant à elle, vise les répartitions établies en violation de la loi. Nous ferons donc la distinction entre les deux avant d’illustrer cette différence par un arrêt de la Cour de cassation.

Le 20 septembre 2011, la chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé qu'en cas de cession de fonds de commerce la violation d'une clause de non-concurrence par le cédant doit s'apprécier au regard de l'activité effectivement exercée par ce dernier dans son nouveau fonds (Cass. Com., 20 septembre 2011, N° de pourvoi: 10-20664)

Le 14 septembre 2011, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu'« une modification des facteurs locaux de commercialité ne peut justifier une hausse du loyer d'un bail commercial renouvelé que si elle a une incidence favorable sur l'activité exercée par le locataire » (Cass. Civ. III, 14 septembre 2011, N° de pourvoi: 10-30825).