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Dans le cadre d’une vente d’immeuble, il arrive que ce soit au moment de signer l’acte authentique que l’acheteur pointe des vices cachés, et refuse ainsi la signature. Aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est effectivement tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine. Cependant, il ne l’est pas lorsque les vices sont apparents et que l’acheteur a pu s’en convaincre lui-même (art. 1642). La jurisprudence en a déduit qu’il fallait distinguer entre l’acheteur non-professionnel et l’acheteur professionnel (qui est présumé connaître les vices). L’appréciation de l’existence d’un vice caché est soumise à l’appréciation des juges du fond. La jurisprudence est venue préciser la notion de vice caché.

Il se peut que lors d’une liquidation judiciaire, le vote de certaines décisions ait un impact sur le patrimoine de l’associé mis en liquidation judiciaire. Or le débiteur en liquidation judiciaire est dessaisi des droits et actions attachés à sa personne, peu importe que leur exercice puisse avoir des conséquences patrimoniales importantes (ainsi le droit d'accepter ou de refuser une succession, de racheter une assurance-vie, ou les actions liées à l'existence d'un contrat de travail). En principe, tout actionnaire a le droit de voter aux assemblées générales, mais il existe quelques exceptions. C’est notamment le cas lorsqu’il possède des actions dites de préférence, dont le droit de vote peut être aménagé voire supprimé en échange d’un meilleur rendement. Il en est de même pour certains types d’actions (actions au porteur, actions non libérées des versements exigibles, actions d’autocontrôle etc.), mais se pose la question des actions appartenant à une personne en état de liquidation judiciaire. L’article L 641-9, I al.1 du Code de commerce dispose qu’en cas de liquidation judiciaire, le débiteur se voit dessaisi de l’administration et de la disposition de tous ses biens au profit du liquidateur, et « les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur ». On pourrait en déduire que si des actions figurent au patrimoine du débiteur, les droits qui y sont attachés, et notamment le droit de vote, sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur. Le liquidateur judiciaire peut-il exercer le droit de vote de l’associé ?

Le syndic ne peut normalement entreprendre des travaux de réparation ou de réfection de parties communes de l'immeuble sans avoir obtenu au préalable l'autorisation de l'assemblée générale, compétente en la matière (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). De tels travaux entraînant le plus souvent des dépenses élevées pour la collectivité, il est logique que celle-ci soit en mesure d'en apprécier l'opportunité avant de permettre au syndic de les réaliser. D'un autre côté, des circonstances imprévues peuvent rendre indispensables et urgentes des réparations à l'immeuble, qu'il n'est pas possible de différer dans l'attente d'une décision de l'assemblée générale. C'est pourquoi, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 habilite le syndic, en cas d'urgence, à faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

Dans un précédent article, j’avais précisé les circonstances qui pouvaient entourer une prise d’acte et ses conséquences. La prise d’acte est une manifestation de volonté du salarié de rompre le contrat, motivée par des manquements qu’il impute à l’employeur. Cette action consomme immédiatement la rupture qui pourra produire les effets, soit d’un licenciement sans cause réelle et sérieuse si les griefs du salarié sont fondés, soit d’une démission si les manquements reprochés à l’employeur sont infondés. Surgit alors la question de savoir si une indemnité compensatrice de préavis lors d’une prise d’acte doit être attribuée au salarié. Celle-ci fait, en effet, l’objet de nombreux contentieux. Dans un arrêt récent du 28 septembre 2011 ,les juges viennent confirmer la jurisprudence antérieure en répondant à cette question.

En matière de bail d’habitation, la reprise pour habiter consiste pour le bailleur à donner congé au preneur en fin de bail lorsqu’il souhaite l’occuper lui-même (ou un membre de sa famille). Les conditions de reprise d'un logement loué sont strictement réglementées par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Notre article s'articulera essentiellement autour du congé pour reprise. Ce congé pour reprise donne lieu à un contentieux important, tant les situations et les conditions à remplir sont nombreuses. En effet le défaut d'occupation des lieux par le bénéficiaire de la reprise ouvre au profit du locataire une action fondée sur la responsabilité contractuelle du bailleur (Cass. 3e civ. 19-6-1991), ce dernier s'exposant à devoir payer des dommages-intérêts au locataire (Cass. 3e civ. 19-4-2000 n° 98-21.124).

Des pénalités de retard sont fréquemment stipulées dans les contrats. Elles permettent de sanctionner systématiquement le cocontractant du fait de son retard dans l’exécution de son obligation. L’article L 441-6 al. 12 dispose que « Les conditions de règlement doivent obligatoirement préciser les conditions d'application et le taux d'intérêt des pénalités de retard exigibles le jour suivant la date de règlement figurant sur la facture dans le cas où les sommes dues sont réglées après cette date. Sauf disposition contraire qui ne peut toutefois fixer un taux inférieur à trois fois le taux d'intérêt légal, ce taux est égal au taux d'intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage. Les pénalités de retard sont exigibles sans qu'un rappel soit nécessaire ». Les parties doivent donc fixer le principe du paiement des intérêts de retard. Si elles n’ont pas fixé le taux applicable, on se référera à celui appliqué par la BCE + 10%. Quid de l’intervention du juge ? Peut-il intervenir pour diminuer leur montant s’il l’estime abusif, comme il le ferait pour une clause pénale ?

Il peut arriver qu’au sein d’une entreprise, le salarié d’une entreprise se présente au travail en faisant apparaitre des signes extérieurs religieux et que l’employeur pour diverses raisons refuse un tel comportement. Se pose alors la question de savoir si l’employeur a le droit d’interdire le port de signes religieux ou s’il est tenu de respecter les convictions religieuses de ses salariés ? Le code du travail prévoit à l’article L1121-1 que, « Nul ne peut apporter aux droits des personnes et aux libertés individuelles et collectives de restrictions qui ne seraient pas justifiées par la nature de la tâche à accomplir ni proportionnées au but recherché ». Dans un arrêt récent du 27 octobre 2011, la Cour d’Appel de VERSAILLES a eu à se prononcer sur cette question.

Le mariage ne prive pas l’époux de sa pleine capacité en droit. Cependant, celle-ci peut être limitée en fonction du régime sous lequel ils sont mariés : communauté ou séparation de biens. Et la situation diffère encore selon que la cession ou l’acquisition de titres portera sur des biens faisant partie de la communauté ou à un époux. La situation de l’acquisition ou de la cession d’actions avec les biens communs est simple. Le principe à appliquer ici résulte du 1er alinéa de l’article 1421 du Code Civil disposant que « chacun des époux a le pouvoir d'administrer seul les biens communs et d'en disposer, sauf à répondre des fautes qu'il aurait commises dans sa gestion. Les actes accomplis sans fraude par un conjoint sont opposables à l'autre ». Il en résulte que chaque époux peut donc acquérir seul des actions au moyen de biens de la communauté et/ou céder seul des actions constituant des biens de communauté. La qualité d’actionnaire résultant d’une acquisition sera ainsi attribuée à l’époux qui a effectué l’opération, ou, si elle a été conduite conjointement, aux deux époux. La situation de l’acquisition ou de la cession de parts sociales avec les biens communs est plus complexe. La jurisprudence s'est prononcée à plusieurs reprises sur les voies de droits offertes au conjoint en cas de dépassementt des pouvoisrs de son conjoint.

Le droit des sociétés impose aux sociétés une obligation comptable de déposer le bilan chaque année. Le bilan comptable est un document qui relate le patrimoine de l’entreprise. Cependant, il arrive que des dirigeants présentent en apparence des bilans qui, en réalité, ne reflètent pas la situation réelle de la société. La publication inéxact des comptes ( bilan , compte de résultat et annexe) est sanctionné par les articles L243-1 et L 242-6 du code du commerce. Le délit peut être constitué soit par des chiffres erronés, soit par des omissions, soit par des inéxactitudes dans les évaluations etc.. Le délit est également retenu lorsque les comptes présentent des chiffres, exacts en eux-mêmes, de telle sorte que, par la place qu'ils occupent dans le bilan, ils donnent une fausse idée de la situation véritable de la société. Les irrégularités doivent, pour être répréhensibles, donner une fausse image du résultat des opérations de l'exercice, de la situation financière ou du patrimoine de la société. Le dirigeant commet alors un délit de présentation de bilan inexact. Quels sont alors les recours du créancier qui, en ayant pris connaissance des bilans positifs de la société, a continué à faire des livraisons à la société fautive ?

L'article L. 136-1 du Code de la consommation impose à tout professionnel, titulaire d'un contrat de prestations de services au profit d'un consommateur ou d'un non-professionnel, d'informer ce dernier de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu'il a conclu avec une clause de reconduction tacite. La notion de consommateur concerne exclusivement des personnes physiques. Mais qu’en est-il de la notion de non professionnel ?