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Le syndic ne peut normalement entreprendre des travaux de réparation ou de réfection de parties communes de l'immeuble sans avoir obtenu au préalable l'autorisation de l'assemblée générale, compétente en la matière (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). De tels travaux entraînant le plus souvent des dépenses élevées pour la collectivité, il est logique que celle-ci soit en mesure d'en apprécier l'opportunité avant de permettre au syndic de les réaliser. D'un autre côté, des circonstances imprévues peuvent rendre indispensables et urgentes des réparations à l'immeuble, qu'il n'est pas possible de différer dans l'attente d'une décision de l'assemblée générale. C'est pourquoi, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 habilite le syndic, en cas d'urgence, à faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

Dans un précédent article, j’avais précisé les circonstances qui pouvaient entourer une prise d’acte et ses conséquences. La prise d’acte est une manifestation de volonté du salarié de rompre le contrat, motivée par des manquements qu’il impute à l’employeur. Cette action consomme immédiatement la rupture qui pourra produire les effets, soit d’un licenciement sans cause réelle et sérieuse si les griefs du salarié sont fondés, soit d’une démission si les manquements reprochés à l’employeur sont infondés. Surgit alors la question de savoir si une indemnité compensatrice de préavis lors d’une prise d’acte doit être attribuée au salarié. Celle-ci fait, en effet, l’objet de nombreux contentieux. Dans un arrêt récent du 28 septembre 2011 ,les juges viennent confirmer la jurisprudence antérieure en répondant à cette question.

En matière de bail d’habitation, la reprise pour habiter consiste pour le bailleur à donner congé au preneur en fin de bail lorsqu’il souhaite l’occuper lui-même (ou un membre de sa famille). Les conditions de reprise d'un logement loué sont strictement réglementées par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Notre article s'articulera essentiellement autour du congé pour reprise. Ce congé pour reprise donne lieu à un contentieux important, tant les situations et les conditions à remplir sont nombreuses. En effet le défaut d'occupation des lieux par le bénéficiaire de la reprise ouvre au profit du locataire une action fondée sur la responsabilité contractuelle du bailleur (Cass. 3e civ. 19-6-1991), ce dernier s'exposant à devoir payer des dommages-intérêts au locataire (Cass. 3e civ. 19-4-2000 n° 98-21.124).

Des pénalités de retard sont fréquemment stipulées dans les contrats. Elles permettent de sanctionner systématiquement le cocontractant du fait de son retard dans l’exécution de son obligation. L’article L 441-6 al. 12 dispose que « Les conditions de règlement doivent obligatoirement préciser les conditions d'application et le taux d'intérêt des pénalités de retard exigibles le jour suivant la date de règlement figurant sur la facture dans le cas où les sommes dues sont réglées après cette date. Sauf disposition contraire qui ne peut toutefois fixer un taux inférieur à trois fois le taux d'intérêt légal, ce taux est égal au taux d'intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage. Les pénalités de retard sont exigibles sans qu'un rappel soit nécessaire ». Les parties doivent donc fixer le principe du paiement des intérêts de retard. Si elles n’ont pas fixé le taux applicable, on se référera à celui appliqué par la BCE + 10%. Quid de l’intervention du juge ? Peut-il intervenir pour diminuer leur montant s’il l’estime abusif, comme il le ferait pour une clause pénale ?

Il peut arriver qu’au sein d’une entreprise, le salarié d’une entreprise se présente au travail en faisant apparaitre des signes extérieurs religieux et que l’employeur pour diverses raisons refuse un tel comportement. Se pose alors la question de savoir si l’employeur a le droit d’interdire le port de signes religieux ou s’il est tenu de respecter les convictions religieuses de ses salariés ? Le code du travail prévoit à l’article L1121-1 que, « Nul ne peut apporter aux droits des personnes et aux libertés individuelles et collectives de restrictions qui ne seraient pas justifiées par la nature de la tâche à accomplir ni proportionnées au but recherché ». Dans un arrêt récent du 27 octobre 2011, la Cour d’Appel de VERSAILLES a eu à se prononcer sur cette question.

Le mariage ne prive pas l’époux de sa pleine capacité en droit. Cependant, celle-ci peut être limitée en fonction du régime sous lequel ils sont mariés : communauté ou séparation de biens. Et la situation diffère encore selon que la cession ou l’acquisition de titres portera sur des biens faisant partie de la communauté ou à un époux. La situation de l’acquisition ou de la cession d’actions avec les biens communs est simple. Le principe à appliquer ici résulte du 1er alinéa de l’article 1421 du Code Civil disposant que « chacun des époux a le pouvoir d'administrer seul les biens communs et d'en disposer, sauf à répondre des fautes qu'il aurait commises dans sa gestion. Les actes accomplis sans fraude par un conjoint sont opposables à l'autre ». Il en résulte que chaque époux peut donc acquérir seul des actions au moyen de biens de la communauté et/ou céder seul des actions constituant des biens de communauté. La qualité d’actionnaire résultant d’une acquisition sera ainsi attribuée à l’époux qui a effectué l’opération, ou, si elle a été conduite conjointement, aux deux époux. La situation de l’acquisition ou de la cession de parts sociales avec les biens communs est plus complexe. La jurisprudence s'est prononcée à plusieurs reprises sur les voies de droits offertes au conjoint en cas de dépassementt des pouvoisrs de son conjoint.

Le droit des sociétés impose aux sociétés une obligation comptable de déposer le bilan chaque année. Le bilan comptable est un document qui relate le patrimoine de l’entreprise. Cependant, il arrive que des dirigeants présentent en apparence des bilans qui, en réalité, ne reflètent pas la situation réelle de la société. La publication inéxact des comptes ( bilan , compte de résultat et annexe) est sanctionné par les articles L243-1 et L 242-6 du code du commerce. Le délit peut être constitué soit par des chiffres erronés, soit par des omissions, soit par des inéxactitudes dans les évaluations etc.. Le délit est également retenu lorsque les comptes présentent des chiffres, exacts en eux-mêmes, de telle sorte que, par la place qu'ils occupent dans le bilan, ils donnent une fausse idée de la situation véritable de la société. Les irrégularités doivent, pour être répréhensibles, donner une fausse image du résultat des opérations de l'exercice, de la situation financière ou du patrimoine de la société. Le dirigeant commet alors un délit de présentation de bilan inexact. Quels sont alors les recours du créancier qui, en ayant pris connaissance des bilans positifs de la société, a continué à faire des livraisons à la société fautive ?

L'article L. 136-1 du Code de la consommation impose à tout professionnel, titulaire d'un contrat de prestations de services au profit d'un consommateur ou d'un non-professionnel, d'informer ce dernier de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu'il a conclu avec une clause de reconduction tacite. La notion de consommateur concerne exclusivement des personnes physiques. Mais qu’en est-il de la notion de non professionnel ?

La clause résolutoire sanctionne l'inexécution par le preneur des clauses et conditions du bail commercial. Elle est susceptible de s'appliquer pendant la tacite reconduction ou le maintien dans les lieux du preneur après refus de renouvellement. Sa mise en œuvre est subordonnée à la notification par exploit d'huissier d'une mise en demeure établissant l'imputabilité des faits au regard des clauses et conditions du bail, comme de la clause résolutoire et faisant courir un délai d'un mois à l'issue duquel la persistance du manquement doit être établi par le bailleur. C’est la loi qui prévoit à l'article L. 145-41 du Code de commerce les conditions d'application de la clause résolutoire et de sa suspension. Celui-ci dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». L'automacité de la clause résolutoire est remise en cause par les juges , qui apprécient les conditions de sa mise en oeuvre et notamment "la condition de bonne foi".

A la suite de la vente d’un bien immobilier, il peut arriver que les acheteurs s’aperçoivent que le bien qu’ils ont acquis est affecté d’un vice alors même qu’un diagnostic a été réalisé par un professionnel. Ce diagnostic peut, en effet, s’avérer erroné. L'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation dispose « qu'en cas de vente de tout ou partie d'un bien immobilier, un diagnostic technique doit être annexé à l'acte de vente comprenant notamment un document, le diagnostic amiante, mentionnant la présence ou l'absence dans l'immeuble vendu de matériaux ou produits contenant de l'amiante ». Quels sont les recours de l'acheteur?